专业市场(商铺)可行性报告(5)

●印象：专业市场 困境中突围 ●规律：专业(批发)市场成功五大要素 ●合力：专业市场十大运作环节 ●近景：专业市场将走向边缘化 ●未来：产业(专业)商铺三大发展诉求 ●变革：专业市场竞争与转型之路 ●高阶：零售型专业市场的2007 ●关键点：资金链条 人才资源 ●案例•功夫茶：提升专业市场商业价值,确立马连道茶街行业地位 ●案例•区域：从中关村风云看专业市场投资金潮

品为主的中关村商圈。原有商圈通过多年的经营和发展已凝聚了大批忠实的客户群体，离开这些成熟商圈去打造新的专业市场大多命运多舛。

姚家园路上有一个交通条件非常好的建筑，当初定位于汽车行业，硬件设计是国际一流的。后来因种种原因面临转型，他们打算重新定位，做一个服装小商品市场，我当时非常明确地否定了这个定位。但是开发商并不认同我的意见，告诉我已准备进行招商。最近的消息是，他们试招商后不久又开始重新定位。有一句俗话说，现在再开发专业（批发）市场，不能平地抠饼了，得扎堆儿。当然，话说回来，如果商圈非常成熟并且已竞争过度，就要考虑放弃了。

2、产业条件。一般中小型专业（批发）市场对立地条件要求较高，对产业加工条件要求不高，但是，随着专业（批发）市场这个业态的成熟，同样面临一个再发展的问题。一方面是规模不断扩大，另一方面是硬件不断升级。从木樨园早期的龙湫批发市场，到今天的百荣世贸商城，已不可同日而语。商圈内部扩张的同时，需要辐射的半径也就更大。但随着资源和空间的受限，这个扩大总会遇到瓶颈。从外部环境和内部发展的需要，专业（批发）市场对产业加工能力的要求也就越高。没有产业支撑或者集中产业区距离市场较远时，信息成本、物流成本、时间成本的增加，必然会带来经营成本的增加。产业条件不足的市场或者商圈就会在竞争中落伍甚至被淘汰出局。

中关村IT市场的生存和发展就很好地说明了这一点，它的发展基础是周边众多高校、科研院所所形成的研发条件。义乌小商品批发市场的成

功也有赖于温州、台州等周边小商品加工产业的快速发展。同样，新开发运作的专业市场如果没有产业条件优势，也会在发展的竞争中处于劣势。

政府支持

专业（批发）市场的发展壮大往往离不开当地政府的大力支持。一方面批发市场的交易额较大，是政府税收的重要来源，各地政府较为重视其发展。另一方面，专业市场在发展中需要政府在政策、交通、配套等方面提供大力支持，这些支持是市场手段替代不了的。另外，专业（批发）市场的生存也常常受到城市发展和区域产业政策的影响，产业政策的调整对专业（批发）市场的发展往往是致命的。新专业（批发）市场的开发与运作，如果没有当地政府支持，前景令人担忧。

物流条件

专业（批发）市场的商品量大、流动性强，对物流环节有着较高的要求。木樨园商圈和马连道茶业市场如果没有周边众多的长途客运站为依托，很难发展到今天。西直门商圈的形成也是如此。而零售比重较大的万通市场、天意市场、秀水市场、雅秀市场，无一不是在城市主干道边。以批发为主的专业市场大都离长途客运站或火车站较近。早期在城市中心发展起来的专业市场，随着城市车辆的增多和交通环境的恶化，物流成本在不断增加，迁址是很多在城市中心区的专业市场面临的又一难题。新开发的专业市场选址不宜选在城区中心区，更不宜选在物流交通条件不便的地方。