专业市场(商铺)可行性报告(10)

●印象：专业市场 困境中突围 ●规律：专业(批发)市场成功五大要素 ●合力：专业市场十大运作环节 ●近景：专业市场将走向边缘化 ●未来：产业(专业)商铺三大发展诉求 ●变革：专业市场竞争与转型之路 ●高阶：零售型专业市场的2007 ●关键点：资金链条 人才资源 ●案例•功夫茶：提升专业市场商业价值,确立马连道茶街行业地位 ●案例•区域：从中关村风云看专业市场投资金潮

《安家》记者 詹伟锋/文

被访者：王永利，华夏柏欣（北京）经营管理顾问有限公司研策部经理

作为商业地产的一个特殊类型，专业商铺本身并非商业地产的主流，但是随着整个商业地产发展的大潮，专业商铺也得到一个较好的发展机遇。目前市场上比较值得关注的专业商铺，主要集中在两个商圈，一个是中关村商圈，另一个就是雅宝路商圈。这两个商圈起步比较早，经过了很多年的培育和成长过程，其中有很多专业项目也取得了良好的市场业绩，因此能够引发市场的热度关注。

大物流背后的边缘化

北京作为多朝古都，在商业方面有很长的历史。因此整体而言，北京的商业发展，无论是从交通方面还是从历史的角度，都具有一个大物流的概念。京津冀规划中，北京是核心；整个环渤海交通体系中，北京也是核心。所以对于专业市场尤其是以批发为主的专业市场而言，北京的大物流概念提供了非常强的市场机遇。

但北京的专业市场也面临一些需要解决的问题，我们耳熟能详的中关村电子市场和雅宝路服装市场，整体的问题都在于专业市场与低档次之间的某种无法割裂的关联。我们经常想到的一些项目，大部分都是以批发为主，但是批发是否意味着档次低？实际上这中间并没有必然的关系，实际上，做批发类的专业市场，在商业档次、商业组合方面可以做得更好。

2007年专业商铺的开发前景比较好，因为整体上有这个需求。从宏观角度来看，整个国民生产总值（GDP）大幅上升，国家也提出了拉动内需的政策，这就必然推动整个贸易行业的发展，从而也带动专业商铺和批发类市场的发展。

在这个市场放大的过程中，专业商铺会呈现郊区化和边缘化的趋势。北京已出台商业方面的白皮书，政府有相关规定：二环路以内不允许新建专业市场。在政策和商业价值的引导下，专业市场会逐渐远离市中心。通过观察一些商业的运动过程不难发现这一趋势，比如宜家，因为三环马甸地区租金上涨，而且当地交通不再适应宜家日常运作的需要，所以迫不得已搬去四环。北京另外几个家居市场也无一例外地向外扩张，比如十里河商圈，原先在十里河桥附近，挨着三环路，现在沿着十里河路一路扩展，已经跨过四环，形成了一条长线。

出现这种情况主要是基于两个因素，第一：区域交通条件是否适合做专业市场；第二：商业利润水平是否具备吸引力。一个商圈兴起之后，整个区域的商业价值必然提升，最直接反映在租金的上升，而专业市场有较固定的利润率，一旦受到租金压力的冲击，就不得不向更远的位置迁移，以平衡它自身的运营成本。

术业有专攻