专业市场(商铺)可行性报告(17)

●印象：专业市场 困境中突围 ●规律：专业(批发)市场成功五大要素 ●合力：专业市场十大运作环节 ●近景：专业市场将走向边缘化 ●未来：产业(专业)商铺三大发展诉求 ●变革：专业市场竞争与转型之路 ●高阶：零售型专业市场的2007 ●关键点：资金链条 人才资源 ●案例•功夫茶：提升专业市场商业价值,确立马连道茶街行业地位 ●案例•区域：从中关村风云看专业市场投资金潮

被访者：姜黎明，伟业商业公司副总经理

随着中国商业市场的发展，业态布局正面临一个分化整合的阶段。现在比较有发展前景的业态大概有三类：一是综合性的购物中心，二是社区配套商业，第三种就是专业市场，包括服装、家电、玩具等等，也包括专营塑料制品、小五金、书籍、茶叶、农副产品等的交易市场，这主要看是从什么角度、依据什么标准具体划分。

特定客群的目的性消费

专业市场的优势在于强化了消费的目的性和有效性。例如电子产品市场，北京最集中的还是在中关村，因为它面向的消费人群主要是大学生和中青年人，而中关村号称中国的硅谷，集中了相对多的此类人群。像CBD区域，有百脑汇等少量存在，谈不上与中关村抗衡，这就是消费者对市场的决定性。再比如服装批发市场，为什么大众化的市场设置在动物园、大红门？道理是一样的。它如果到了一个收入相对较高的地区，可能就会换一种形式、换一种包装，比如变成燕莎奥特莱斯（outlets）。它如果到了一个针对外国旅游人群的地区，就变成搜秀、雅秀这样一些市场。所以专业市场对消费力和消费人群是很关注的，离开了某种特定的氛围就很难生存。

操作难度高于一般商业地产

很多时候，专业市场是应运而生、应时而生，开发商主动意识到之后特意去做的情况比较少。早期专业市场还有以政府为主导开发的，现在基本上都转为市场化运作。站在开发商的角度，运作项目的目的以资金的快进快出为主，所以很少有人注重运营专业市场，不是因为专业市场不获利，而是因为做专业市场开发比一般的商业开发更困难。因为运作专业市场，对人力与资本这两个因素要求非常高。

专业人才和资金实力是关键

专业市场与综合性的百货不同，它的专业性非常强，因此必须有一个专业的人才体系来负责。比如要开发一个电子市场，就得找熟悉这个行业的人才，因为你要从最初的规划定位，也就是做什么、做多大、做什么建筑形式到中期的招商实施，要对这个市场很熟悉，后期的管理运作、如客户组织、管理协调等等，必须是和前期协调一致的。我们常说“隔行如隔山”，