专业市场(商铺)可行性报告(3)

●印象：专业市场 困境中突围 ●规律：专业(批发)市场成功五大要素 ●合力：专业市场十大运作环节 ●近景：专业市场将走向边缘化 ●未来：产业(专业)商铺三大发展诉求 ●变革：专业市场竞争与转型之路 ●高阶：零售型专业市场的2007 ●关键点：资金链条 人才资源 ●案例•功夫茶：提升专业市场商业价值,确立马连道茶街行业地位 ●案例•区域：从中关村风云看专业市场投资金潮

重在规模

已有的专业市场还会有相当的生命力，今后的趋势应是逐步合并，进一步做大规模。专业市场的“专”字要靠规模体现，如果同类的专业市场太多太分散，就无法形成规模，“专”的优势也就体现不出来。另一方面，做大之后新的同类市场就很难再发展，尤其是在一定商圈范围内。

专业市场规模化需要时间，并且涉及到很多客户资源，从这个角度来看，专业市场不是简单可以模仿的，因为一个市场所具有的客户资源，主要不是开发商和市场管理者的关系，更多是经营户带来的关系。比如一家做玩具的经营户，可能在某个地区拥有庞大的客户网络，那些客户可能非常信赖他，而另建一个新的市场，如果这个经营户没有过去，那么他的客户可能也不会进入那个市场。

也应持有

商业地产的持有经营渐成业内共识，对于新兴的专业市场而言，初期应对商铺进行租赁而非销售，并实行统一管理运营。现在国内大量的专业市场虽然也是散售经营，而且仍然经营良好，但这与早期的市场环境有关，而且有的项目也是培育成熟以后再销售的。实际上，未成熟的市场如果分割销售，小经营户的风险就加大了。因此，很多小业主宁可去一个业已成熟的专业市场转手购买商铺，也不愿意去新建的市场投资一手商铺。

专业市场对外规模优势明显，但对内也有劣势，那就是经营内容同一化、经营户竞争激烈等。如果商铺卖掉以后，经营范围难以控制，后期的统一营销推广未必能得到商户的配合。如果经营户出现问题，市场也很难去协调，作为一个大的整体，专业市场的商户之间关联和影响较大，一旦出现纰漏，对整个市场的声誉会产生负面效果。而如果是统一租赁经营，市场可以通过索取违约金、提高租金，甚至清场等方式，对商户实行有效管控，保证市场的品牌声誉。

突围之道

建设专业市场过程中，开发商对于区位的选址很重要。做什么样的专业市场，对位置和周边商圈的要求不一样。比如IT卖场，中关村的专业电子市场具备强大的规模效应，因为IT本身就是一个窄众行业，必须扎堆才能凸显优势，而中关村的高校、IT企业、计算机人才高度集中，这是其他地方不可能获得的资源集群，这也是中关村诸多IT商城成功的重要原因。

对于投资者而言，不同的专业商铺，对于区位，对于商家，对于开发商的操作运营能力，对于专业团队的经验和水平，都需要做出慎重评估。专业市场绝非没有市场空间，但市场有一个培育的过程，包括购物中心之类的新兴商业物业也会对专业市场形成分流，所以专业市场想要突围，逐渐整合是势在必行的。同一类别的专业市场可能聚集到一起，更集中地发展，体现更强大的专业优势。