专业市场(商铺)可行性报告(13)

●印象：专业市场 困境中突围 ●规律：专业(批发)市场成功五大要素 ●合力：专业市场十大运作环节 ●近景：专业市场将走向边缘化 ●未来：产业(专业)商铺三大发展诉求 ●变革：专业市场竞争与转型之路 ●高阶：零售型专业市场的2007 ●关键点：资金链条 人才资源 ●案例•功夫茶：提升专业市场商业价值,确立马连道茶街行业地位 ●案例•区域：从中关村风云看专业市场投资金潮

给客户，而不经过交易场所，这种模式提高了交易效率和效益，虽然目前有些功能尚停留在概念阶段，但是功能融合和升级却是大势所趋。

就产业商铺的开发运作而言，大部分产业市场商铺经营同一类型商品，而且主要针对生意人、企业客户，其商铺分割容易、出售不太影响商铺的最终使用和经营管理，而且其后期经营管理较容易，这些特点使得产业商铺比较适合于散售或做成产权式商铺，这样就解决了商业地产开发中融资难的最大瓶颈，开发商开发产业商铺比开发社区性商业，尤其是大型集中性商业门槛要低得多。但这并不代表开发商开发产权商铺一定能获得良好的投资回报。一是产业商铺必须要依托于一个成熟的产业商圈，如木樨园、中关村等，但这些地方的商业地块价值不菲，而且适合开发成产业商铺的地块已经很少；再者这些区域的产业商铺区域饱和度较高，未来出租和出售的风险也相对较高，因为产业商铺虽然后期开发、管理简单，但是前期的判断、定位却比较难，产业商铺的需求分析涉及到产业链的未来发展与融合趋势，这一点要比社区性商业的需求分析要复杂得多，如何确定一个成熟的产业商圈里是否饱和还是个较新的课题。

总体而言，北京市场上的产业商铺物业发展相对要简单些，其收益较高，但体量受限，能获得的项目机会较少，开发风险也相对较高。

（本文作者系汉博顾问董事副总经理、汉博研究院院长）

变革：专业市场竞争与转型之路

《安家》特约撰稿人 公衍奎/文

改革开放后，商业体系“统购统销”模式改革，政府管理的重点放到生产与大型零售上，批发环节在全国范围内出现“国退民进”现象。农贸市场、建材市场、小商品市场、汽车及零