专业市场(商铺)可行性报告(14)

●印象：专业市场 困境中突围 ●规律：专业(批发)市场成功五大要素 ●合力：专业市场十大运作环节 ●近景：专业市场将走向边缘化 ●未来：产业(专业)商铺三大发展诉求 ●变革：专业市场竞争与转型之路 ●高阶：零售型专业市场的2007 ●关键点：资金链条 人才资源 ●案例•功夫茶：提升专业市场商业价值,确立马连道茶街行业地位 ●案例•区域：从中关村风云看专业市场投资金潮

配件市场、服装市场等专业市场抓住时机得到了迅速而空前的发展，在20年的时间内，各类批发业网点已发展到近2万家。目前新发地农贸市场、中关村电子市场、大红门服装市场、马连道茶叶市场、雅宝路外贸市场等都已经成为华北乃至国内外都具有极大影响力的专业市场。

商业的发展一直与城市建设、地产开发紧密相连。1990年，长安百货开业拉开了京城商业突飞猛进大发展的序幕，在政府“100个万平米百货商场”目标的大力促进下，商业第一次与地产热潮结合。上世纪90年代末至今，随着房地产市场进入新一轮快速发展期，商业发展再次与地产行业结合，商业建筑以每年近300万平方米的竣工体量不断创造着历史记录。在京城商业开发中，多数专业市场都经历了从路边摊到大棚、从大棚到现代商业建筑的过程，尤其在当前这一轮的商业地产热潮中，专业市场的环境、设施得以大幅度改善。中关村e世界、锦绣大地物流港、百荣世贸、天雅大厦等，都属于本轮商业建设高潮中代表性的专业市场项目。

专业市场竞争力弱化

虽然经济发展与政策变化为专业市场带来了历史性机遇，房地产开发也为专业市场的发展创造了前所未有的条件，然而专业市场的建设中大量存在重复、模仿与复制的手法，不但农贸市场没有改变小摊位的经营模式，最具高科技含量的中关村也没有走出“攒机时代”。只关注建筑，不理解商业的实质，缺乏商业运营模式的创新，使得专业市场竞争力越来越弱：

首先是消费分流。专业市场多数采用批零兼顾的经营方式，但随着城市零售商业的迅速发展，以及消费者趋优消费习性的出现，零售客群被大卖场、超级市场、折扣店等大量分流。

其次是同质化竞争。在本次开发高潮中，原有专业市场区域，比如中关村电子市场、大红门服装市场等，近年来的经营规模迅速扩大；新兴专业市场区域，比如四环沿线大量家居市场，也开始投入经营。市场的建设速度远远超出了消费需求的增长速度，同质化模式只能摊薄收益。

再次是城际竞争加剧。上个世纪80年代末90年代初，北京尚有市场规模大、基础环境好等优势，专业市场极具竞争力，甚至具有唯一性，但随着外地城市的建设与发展，目前北京在专业市场竞争中，开始在物业成本、交通、生产等方面表现出劣势。比如依托使馆区兴起的雅宝路，对东欧贸易市场的优势，开始受到西北部边境城市、南方生产城市的挑战；北京的各类家具市场也已经受到北方最大的家具集散中心、北京近邻香河的冲击。

仅仅关注建筑本身，仅仅关注空间形态，很难在专业市场的经营竞争中取胜；不考虑商业规律，简单重复过去的成功，也很快会被消费者抛弃。

寻求新价值创造点

义乌小商品城、顺德家具城、临沂板材城等国内有影响的专业市场，都已经初步形成产、存、销、展的集散地模式，并逐步向专业设计、专业生产、专业物流的更高阶段发展。北京的专业市场如果希望在与全国其他地方专业市场的竞争中立足，希望在越来越丰富的业种业态中