专业市场(商铺)可行性报告(7)

●印象：专业市场 困境中突围 ●规律：专业(批发)市场成功五大要素 ●合力：专业市场十大运作环节 ●近景：专业市场将走向边缘化 ●未来：产业(专业)商铺三大发展诉求 ●变革：专业市场竞争与转型之路 ●高阶：零售型专业市场的2007 ●关键点：资金链条 人才资源 ●案例•功夫茶：提升专业市场商业价值,确立马连道茶街行业地位 ●案例•区域：从中关村风云看专业市场投资金潮

1．地段

开发商应该对自己的物业位置有客观的认识，因为专业市场通常面对的不单是本地市场，还包括全中国乃至全世界。无论何种商业的投资都离不开交通。一个繁华的地段，一个成熟的商业圈，永远都是吸引开发商的最主要因素。对于商业开发商来说，拥有了黄金地段就拥有了客流，客流意味着现金流，有了现金流就有了回报率，也就增强了商户的信心，商业地产项目就成功了一半。所以选择好地段是商业项目成功的开始。

2．资金的筹措与准备

专业商铺与普通地产的获利方式不同，长线和拉锯的投资占据着主导地位，即使采取分割商铺出售的方式，理性的商家及投资者也要“眼见为实”，这就要求开发商资金准备充足，不然出现后续资金断流、项目难以继续、工程不能正常进行等情况，招商就会更加困难，项目也难以如期开业。

3．市场调研

在项目开发前期开发商就要注意分析市场数据，了解商圈内最为需要的商业和服务是什么？评估消费力、消费习惯及其趋向。市场调查的内容因项目的具体情况不同而有所区别，但有些基础的市场调查是相通的，包括：一、市场环境调查，如：税收政策、金融政策、招商引资政策、产业发展、城市建设规划和区域规划等。二、经济状况调查，如：项目所在城市的经济结构、区域居民收入、消费水平和结构、理财观念、以及外商投资和对外贸易的发展情况。

三、市场现状调查，如：硬件设施、周边高消费人口的密集程度等。

4．效益分析

效益分析不可忽视的一点是对将来出现的竞争对手要有充分考虑，现今商业地产已经成为投资热点，其竞争的激烈程度也是不容低估的。投资的商业地产项目已经进入或还没有进入稳定的收益时期，周边会不会有新的类似的商业项目冒出来，应当予以考虑。

5．商业策划

开发商与专业顾问应当以市场调研及效益分析为基础，对其所开发的专业市场作出商业策划。专业市场前期规划正确与否，是该商业地块开发成功的关键一环，只有做好前期商业规划工作，才能做到事前规避风险、减少失误，否则将增大项目失败的可能性。

6．前瞻性及对变化的快速反应

房地产开发尤其是商业地产项目的开发周期长，从项目规划到项目落成、招商、开业往往需三年的时间，在这段时间里市场处在不断变化的状态，行业的走向也可能发生转变，大众消