专业市场(商铺)可行性报告(6)

●印象：专业市场 困境中突围 ●规律：专业(批发)市场成功五大要素 ●合力：专业市场十大运作环节 ●近景：专业市场将走向边缘化 ●未来：产业(专业)商铺三大发展诉求 ●变革：专业市场竞争与转型之路 ●高阶：零售型专业市场的2007 ●关键点：资金链条 人才资源 ●案例•功夫茶：提升专业市场商业价值,确立马连道茶街行业地位 ●案例•区域：从中关村风云看专业市场投资金潮

规划设计

即使在一些三线城市，专业市场的空白点也不会太多。以一个大棚子或简易加盖子的市场作为起步期的时代已经过去了，升级的专业（批发）市场对硬件如电梯、停车位、空调、防火等指标要求也越来越高。另外，专业（批发）市场的业态性质决定了它是以摊档为主，因此人流动线的要求也比较高，在进行建筑产品的规划设计时必须充分考虑到这一点。另外，随着以人为本观念的深入，专业批发市场的配套服务如餐饮、休闲、酒店住宿等也需得到加强。为适应商业国际化、信息化发展趋势要求，新建专业（批发）市场的宽带配套也是必不可少的。

经营管理

专业市场需要专业化的开发与运作。一是定位之初的专业化研究，要走出地产人在地产圈里研究商业的误区，最好在拿地之前就完成市场研究并做出清晰的定位；二是规划设计，一方面要根据市场变化修正定位，另一方面要根据定位正确规划和设计建筑产品；三是研究销售对后期经营的影响，当然最好是持有不售。需要强调的是，在这几个阶段，开发商一定要请真正有商业经验的专家人士或专业机构支持，最好能够实现订单式开发。

剩下的就是商业招商和经营管理。进入商业运作阶段之后，开发商想不找商业圈里的专业机构和人才都不行，因为后期的事情做起来涉及跨行业发展，缺少跨行业经验的开发商多半会失败。专业市场对经营管理的要求非常高，即使前面四项因素解决得好，也不一定就能长期经营。管理不行，租金上不去，商家照样走人。

其实，专业批发市场运作涉及的因素和问题远不止这五个，但这五个因素是较重要的。

（本文作者系中国步行商业街工作委员会秘书长、中国商业联合会专家委员）

合力：专业市场十大运作环节

《安家》特约撰稿人 柴丽平/文

专业市场，是对某类产品的极大化，它应该是一个平台，既可以做大宗交易，也可以面对零售市场，所以无论对硬件还是软件都有特殊的要求。专业市场要求开发商对某类专业产品的特性非常了解，包括产地、各地厂商的分布状况以及生产厂商在开拓市场时所面临的问题、各级代理情况、物流状况、零售市场需求，同时开发商也更要预测未来10-20年内该专业产品的发展趋势，其经济增长点在哪里，对于在此经营的商家（无论是企业还是个人）如何可以赚到钱，品牌形象是否可以得到提升，等等。

基于这些特质，开发商在运作专业市场时必须关注十大环节：