专业市场(商铺)可行性报告(21)

●印象：专业市场 困境中突围 ●规律：专业(批发)市场成功五大要素 ●合力：专业市场十大运作环节 ●近景：专业市场将走向边缘化 ●未来：产业(专业)商铺三大发展诉求 ●变革：专业市场竞争与转型之路 ●高阶：零售型专业市场的2007 ●关键点：资金链条 人才资源 ●案例•功夫茶：提升专业市场商业价值,确立马连道茶街行业地位 ●案例•区域：从中关村风云看专业市场投资金潮

它所面对的受众，也即来这里消费的人群，他们究竟关注什么？单单着眼于买茶叶，根本无法体现一条特色商业街的吸引力。现代商业所面临的情况是人们对精神的需求、对文化的感觉越来越强烈，而北京又是一个很有文化底蕴的地方，所以，马连道固然应该成为华北的、中国的、甚至全球的茶叶交易中心，更应成为茶文化及相关机构、人群交流的场所。除了茶叶交易之外，还可以务虚一点，谈谈禅学，谈谈与茶文化相关的琴棋书画。北京现在可供交流的地方主要是咖啡厅和茶艺馆，咖啡厅的好处是便捷，但真正要深入交流，品茶论道还是最好的形式。马连道这样一条集中的茶叶街，目前文化的、交流的空间还是太少，只有把这些东西做充分了，大家才会更愿意到马连道来。

街区项目动态：鼎观格调商务茶院及其“第三空间”

《安家》：在前面分析的马连道街区背景下，鼎观格调商务茶院的定位和内涵令我们眼前一亮，请刘总介绍一下这个项目的大致情况？

刘 博：我们对这个项目进行了半年多的论证，想了很多的名字，思考了很多的内容，最后为什么叫“鼎观格调商务茶院”？因为在马连道这条特色街区里面，根据茶这种特殊商品的属性——它不是一个看一眼就买回家的东西，而是要坐下来慢慢品味交流，在这个过程中更好地实现交易——这样的商业特质决定了它需要一个特别的空间，我们的想法是做一个“第三空间”。

大家对商业、住宅、写字楼都比较熟悉，而“第三空间”是介乎生活和工作之外的一个空间。家是居住的，办公室是商务的，而我们这个空间则是可经营、可品味的收藏空间，是可以将茶作为一种文化来经营的私属领地。在马连道这片寸土寸金的地块上，我们想通过50—200平米不等的空间分割，把鼎观格调商务茶院做成一个更精致的、更具有投资和收藏价值的、服务于热爱茶文化的客群的私属空间。他们可以在这里展示茶的藏品，同时也可以展示古玩字画，这样一种既私密又极具特点的空间建筑形态，实际上体现了茶的收藏所带来的文化现象，因此也就更好地实现了它的文化价值和商业价值。

当然我们并不是非常准确地将它定位为一个完全私人的收藏空间，也可以根据客户的需要实现商务化的功能。这个空间可以出租，也可以办公，我们不难想象在一个优雅的环境，在一个“私人茶艺馆”，不论谈什么事情都会觉得更放松、更舒适。但这并不意味着我们对项目放任自流，作为发展商还是会有一个导向。马连道周边有很多商务楼，价格还比我们便宜，客户为什么会选择鼎观格调商务茶院？实际上这种选择体现了很挑剔的品味和追求，所以我们在项目定位和建设上就有一个引导，项目位于西三环马连道，空间很精致、很温馨、很放松，我们把商业功能放进去，让业主轻松地实现交流和交易，实际上它是介于写字楼和商铺之间的一个中间形态，或者说赋予写字楼以商业价值，所以它的商务价值高于写字楼，用买写字楼的钱，获得的却可能是商铺的收益。

项目市场空间：茶叶收藏群体需求无限

《安家》：做一个商业项目必然要考虑到它所对应的客群，鼎观格调商务茶院是针对茶和茶文化的一个产品，那么现在北京市场上对于茶和茶文化的需求状况如何？

刘 博：在北京，现在收藏普洱茶的人越来越多，因为只有普洱茶才具有收藏价值，其他茶比如西湖龙井，比如清茶，季节性都很强，存放时间越长口感越差，唯独普洱茶是越陈