专业市场(商铺)可行性报告(20)

●印象：专业市场 困境中突围 ●规律：专业(批发)市场成功五大要素 ●合力：专业市场十大运作环节 ●近景：专业市场将走向边缘化 ●未来：产业(专业)商铺三大发展诉求 ●变革：专业市场竞争与转型之路 ●高阶：零售型专业市场的2007 ●关键点：资金链条 人才资源 ●案例•功夫茶：提升专业市场商业价值,确立马连道茶街行业地位 ●案例•区域：从中关村风云看专业市场投资金潮

十条“中国特色商业街”中，北京市唯一入选的一条就是马连道茶叶街，王府井也只是“著名商业街”，还不是特色商业街。这个命名其实就界定了这条街区的价值，因为不管在北京有多少茶叶经营市场，马连道才是唯一经过政府和专业机构批准认定的国家级特色茶叶街，这种唯一性和稀缺性决定了它无可媲美的商业价值，也赋予了它在未来充分的想象潜力。第二点就是它被确立为CPD，也就是中央采购区，如此重要的商务地位，意味着它未来将会具备强大的商务功能，而商务功能对商业价值的提升作用也是显而易见的。从整个城市规划来看，这条街已经不再批准做住宅，这可以说是一个意味深长的信号。这两点，决定了马连道茶叶街不可多得的商业价值。

街区未来走向：从单一交易层面深入精神文化层面

《安家》：作为“国饮”的茶，不仅仅是一种简单的商品，更与传统文化之间有着深刻的关联，马连道街区目前的茶叶交易状况和对茶文化的传承状况如何？

刘 博：马连道茶叶街从最初的几十家茶商，发展到今天的上千家，从一个非常小的零散的市场，发展到现在据不完全统计的经营流水十几个亿，可以想见其发展之快、规模之大，事实上，它的实际交易额肯定比统计数据高出很多，所以茶叶交易总量是非常庞大的。

如果单纯从交易量来看街区的商业价值，显然是片面的。商业是一个以满足需求为目的的物业类型，随着人们生活水平的提高，原有的商业形态已经无法满足日益发展的人们生活的需要。除了物质需求外，现代人更注重精神的需求，对于茶这种文化意蕴丰富的特殊商品，人们不仅是消费它的物质形态，更是消费它的精神形态和文化形态，在这个层面上，马连道茶叶街做得还很不够。我记得以前有个电视剧叫《我们的无处安放的青春》，马连道现在的状况是“我们的无处安放的精神归处”，就是说你有这么多的精神的文化的需求，你往哪儿去安放？我们做项目的时候也在考虑解决这个问题，我们希望建筑一个私密的收藏空间，你可以让你的朋友、你的倾诉对象，在这样一个优雅的环境中，在这样一个充满禅意、充满茶文化的空间中，为你内心精神层面的东西找到归属感。

朱友军：现在商业其实挺难做，随着市场容量不断增大，一个行业可能出现很多专业市场，量一大，肯定就有竞争，有些东西就会泛滥。所以商业必须不断地更新换代，不管是百货公司、购物中心，还是小的餐饮娱乐，都处于调整之中。马连道商业区这几年从小规模到逐渐红火，红火之后又慢慢下去，经历了曲折的过程。它最大的问题在于业态缺乏层次，无论是小门面还是大市场，都是比较单纯的物质层面的茶叶交易场所。随着量的逐渐增多，茶商一窝蜂涌进来，在业态相对单一的情况下，利润空间受到严重挤压，就很容易引发互相压价等恶性竞争，最终导致亏损。

实际上马连道可以做多方面的延伸性的东西，这条茶叶街不仅是一个茶叶集中的地方，更应该是各种配套和精神层面的功能都十分齐全的地方。茶叶在这个区域中占据主流的、核心的地位，交易量最大，是一个绝对的龙头，龙头如果没有解决好，整个区域就会出问题。从政府的角度可能更多关注道路路网建设、停车位建设、整体业态规划、远程交易、现代交易等，这些是从交易的角度来解决问题，但并不能很好地解决老百姓真正需要的东西。

现在马连道批发所占比例越来越小，零售越来越多，可能占到70％左右，北京的居民和外地的游人成为越来越重要的客群。从开发商的角度，做一个什么样的建筑物，必须考虑