基于因子分析的房地产上市公司财务综合分析与(13)

本文选取了2013年沪深两市房地产开发与经营业板块的所有公司为研究样本,经过筛选共有92家公司。全文在介绍财务分析理论和房地产行业的基础上,构建了财务综合分析评价指标体系,通过数据收集,应用因子分析,对这些企业进行了深入研究,并得出了结论,提出了自己的建议。

体。房地产实物，是指房地产中看得见、摸得着的部分；房地产权益，是指房地产中的权利、利益和收益等无形的部分；房地产区位，是指房地产的空间位置，这不仅是地理意义上的空间坐标，更多体现在经济意义上。

房地产行业是指对房地产进行投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是有基础性、先导性、带动性和风险性的产业，其已经成为第三产业中仅次于服务业和商业的第三大支柱产业，同时还是涉及土地资源的资本密集型行业。3.1.2

房地产行业的基本特征

鉴于房地产行业在国计民生领域的重要地位，其区别于其他行业的特征也就极其明显，本文总结了房地产行业的以下基本特征：

（1）企业规模相对较小。自改革开放后，房地产业跟随国内经济的发展水涨船高，企业规模与过去相比不可同日而语，但从国际视野上来看，中国房企与国外同行相比较还是规模不够，与国内其他重要行业的领军企业相比也体现出了这一特征。

（2）投资周期长。房地产投资属于固定资产的投资，投资需求的资金十分大，资金的回收期也相对很长，整个行业的复苏，繁荣和萧条受整个宏观经济的影响十分大，故而投资期限很长。

（3）开发与经营风险大。房地产行业是一个资金密集的行业，对资金的要求比较高，资金回笼的时间至少需要三年，这个周期中的众多环节只要有一环出现问题，就会使开发商的成本提高，资金利息压力加大，整个项目面临的风险就会成倍提高，但这也造就了整个行业高风险，高收益的特点。

（4）受政府政策影响程度高。房地产行业收到政府制约的表现很多，主要表现在三个方面：一是房地产的开发运营受政府对土地开发和使用的制约；二是房地产的信贷受到政府政策的影响，以至于会影响到最终的融资状况；三是房价和市场的运作都需要收到政府对行业的税费的制约。

3.2财务分析指标选择与说明

财务指标是指企业总结和评价财务状况和经营成果的相对指标，也是评价上市公司业绩的主要计量指标，中国《企业财务通则》中为企业规定的三种财务指标：偿债能力指标、营运能力指标和盈利能力指标。除了以上三种指标外，有些研究人员也将发展能力列入财务综合评价指标之中，而在更为复杂的公司绩效研究中，还将一些非财务指标如市场占有率，社会贡献率等被列入研究，但本文只针对房地产上市公司的财务指标方面展开分析，故在已有研究文献的基础上，对前三种能力进行财务分析，另外，考虑到房地产上市企业其自身具有的独特性，公司周转需要大量的资金，对于这样一些“现金为王”的企业而言，资金链指标对其来说就意义重大，甚至关系到其企业的生死存亡，前三种能力指标或多或少