2014年3月6日政策组闭门午餐会纪要&2014搜房年(3)

2013年，十大代表性企业累计拿地金额为3575亿元，同比大幅增长65%; 拿地面积为12151万平方米（按建筑面积计算，下同），同比增长40%。今年前两月，十大代表企业拿地金额同比增长9%，拿地面积则同比微降1%。其中，中海拿地金额同比大幅增长174%，龙湖、碧桂园也超1倍，而万科、保利及恒大等多家代表企业出现同比下降。

（6）预计2014年销售量价继续增长但增速明显放缓，投资新开工增长平稳。根据“中国房地产中长期发展动态模型”，预计2014年全国商品房销售量价将在2013年的基础上保持上行，但增速将全面放缓，销售面积的绝对量有望接近14亿平米。

（7）未来市场机遇与风险并存。中长期来看，经济增长和货币投放趋缓，改革落地加大经济短期波动风险，人口老龄化以及城镇化进程放缓，支持房地产业快速发展的动力逐渐减弱。根据我们的测算，2011-2020年我国住房潜在需求达160亿平方米，其中商品住宅120亿平米，但由于2011年以来市场快速发展，部分需求已被提前透支。多重风险积聚将促使行业增速明显放慢，长效机制逐步建立促使市场理性回归。

（8）城市量价走势和政策导向差别化继续加剧。未来一线城市的供不应求压力持续，房价上涨压力突出，政策也存在进一步加码的可能。而在大多数的三四线城市，前期供应充足的背景之下部分城市存在供应过剩风险，供求决定价格的下行压力较大，地方政府或将松绑政策刺激需求。

（9）市场风险正在积聚。由于经济的降速，需求的透支，房地产市场的风险也在逐渐积累。在经历高速增长后，市场也需要理性的回归。从企业发展的角度，我们还是要结合市场的变化，来踩准市场发展的重点。现在企业在转型的也非常多，但是转型不可盲目跟风，我们最近对部分旅游城市规模一百万平米以上的项目进行了统计，三百个项目的总规模达到了八亿平方米。我们认为，旅游、养老类的地产，在市场中还是存在比较大的投资风险。