2014年3月6日政策组闭门午餐会纪要&2014搜房年(2)

一、房地产市场变化与趋势预判

演讲嘉宾：黄 瑜女士 中国房地产动态政策设计研究组核心成员

中国指数研究院常务副院长

（1）2013年全国市场量价创新高。整个2013年，全国商品房销售面积和金额同比分别增长17.3%和26.3%，为13.1亿平方米、8.1万亿元。其中，商品住宅销售面积和销售额分别增长17.5%、26.6%，为11.6亿平方米和6.8万亿元。。

（2）百城均价连续21个月环比上涨。2014年2月，百城新建住宅均价自2012年6月止跌后连续21个月上涨，环比上涨0.54%，绝对水平上涨至10960元/平方米。同比来看，百城住宅均价上涨10.79%，连续15个月上涨，涨幅较上月收窄0.31个百分点，为连续第2个月缩小。从不同城市来看，一线城市在2013年的涨幅远超二三线城市。十大城市2014年2月新建住宅均价也达到历史新高19443元/平方米，同环比涨幅持续高于百城水平。此外，2013年十大城市主城区二手住宅价格同比上涨19.93%，涨幅高于同期新建住宅涨幅（17.56%）。

（3）今年1-2月主要城市成交略有回落，供应则总体持平。2013年，50个代表城市住宅月均约成交2648万平方米，同比增长14%，达近四年同期最高。今年1-2月成交量略有回落，同比下降8%左右，月均成交不足2000万平方米（初步统计值），但较前三年历史同期平均水平仍增长9%。从供应来看，2013年20个代表城市住宅月均新批上市达近四年最高，为1457万平方米，同比增长14%。今年1-2月，主要城市新增供应量与去年同期基本持平，月批新批上市面积约700万平方米，较前三年历史同期平均水平高12%。在此背景下，代表城市的出清周期也略有延长。

（4）2013土地市场明显升温，今年1-2月出让金大幅增长。2013年全国300个城市共推出各类用地规划建筑面积32.9亿平方米，同比增长15.7%；成交27.3亿平方米，同比增长24.0%；土地出让金达3.2万亿元，同比大幅增长54.7%。今年1-2月，推出、成交面积分别同比下降1.9%、5.7%，，但出让金总额仍保持25%以上的同比增幅。各类用地楼面均价同比大幅增长34.8%，溢价率约为13%。

（5）企业发展迈入新格局。中国指数研究院监测的重点企业中，2013年销售额过百亿企业扩容至71家，万科、绿地、保利、中海、恒大、碧桂园6家房企超过千亿。前十房企业绩所占比重达13.2%，较2010年提高4.2个百分点，行业集中度进一步提升。我们对领先房企的策略进行了分析，主要有三个特点：（1）聚焦主流需求、优化产品结构，“首臵、首改”产品业绩贡献突出；（2）抓住一二线城市量价上行大势，深耕战略成效凸显；（3）紧跟市场节奏精准推盘，灵活定价提升经营效益。在2013年品牌房企多数超额完成全年目标的基础上，多个房企上调2014年销售目标。恒大将2014年销售目