2014年3月6日政策组闭门午餐会纪要&2014搜房年(11)

构影响，未来三到五年内住房的刚性需求和自住性需求仍在高峰，市场整体需求强劲，不会出现崩盘。

（2）房地产市场出现了人口流动有关的分化现象。2013年市场呈现分化明显的格局，部分城市供求矛盾紧张，多数城市供求平衡，少数城市出现房价负增长。这主要受人口流动影响。从2010年第六次人口普查数据来看，2010年近500亿人口迁移到了全国前35位大中城市，其中的40%进入了北上广深四个一线城市。尽管在这些城市实行限购，但每年新增的大量常住人口，仍使供求矛盾紧张。目前人口流动在一二线城市和三四线城市之间表现明显，但二线城市本身和三四线城市本身之间也存在类似分化，这将导致这些城市房地产市场的分化。因而未来人口的流动趋向将决定分化格局。

（3）房地产市场受货币因素的影响与资产属性有关。房地产市场和货币的因素关系比较密切，只要货币宽松，市场则会上涨；只要货币紧，市场就缩。如从2012年下半年开始，国家实施了稳中货币政策，直接对房地产产生影响，非银行机构的社会资金流向房地产的总量比较大，使房地产市场从2011年的一路下行到2012年下半年开始出现反弹。未来房地产调控政策的变化特别是资金环境的变化，也会对市场产生明显的影响。

2、2014年政策展望

展望未来，2014年房地产调控政策还保持连续性和稳定性。调控的方向仍然没有改变，一方面抑制投机和投资性需求，另一方面满足自住性需求，同时要双向调控，不仅仅调控需求端，还要调控供给端，不仅仅是抑制，同时还要满足自住性需求。未来房地产行业从过去的趋势性机会转向结构性机会，市场将会出现新的变化，主要体现在以下三个方面：

（1）房地产行业增长速度会下降。尽管2013年创下十年来的第三个销售增长的高年，但这一增长速度很难持续，房地产行业的增速将伴随经济增速的放缓而下降。

（2）以单纯住宅为主的阶段已经过去，未来除住宅之外非住宅市场、细化细分市场，将会兴起。2013年第三产业在国民经济中所占的比重第一次超过第二产业，这是龙济的最新变化格局，对房地产也有一定影响，未来除了住宅开发之外，其它产业地产也值得关注和研究。

（3）以新房交易为绝对主体的市场即将过去，新房需求有可能下降，未来二手房市场越来越庞大。未来行业企业的整合竞争将会加剧市场的竞争度，重点企业的市场占有率和集中度不断的上升。