第六章 基准地价评估的方法与步骤

一、基准地价评估的基本思路及技术路线

（一）基准地价评估的基本思路

将评估范围内在土地定级时划分成50m×50m大小的固定网格作为评估的基本单元，在此基础上对土地市场中能够反映地价的资料进行调查，对调查获得的土地市场交易价格资料进行整理，分离或测算出交易样点的地价进而测算各级别不同用途的基准地价；然后根据影响宗地地价的区域因素和个别因素，确定宗地地价的修正幅度和各因素的修正系数，建立起宗地地价微观修正体系。因此基准地价工作大致可以分为四个主要阶段：

1、准备阶段。包括制定工作方案，成立领导小组，对有关人员进行业务培训，收集有关资料和工作图件，划分均质地域和确定调查样点数量。

2、外业调查、内业计算及资料整理阶段。包括房地出租、土地使用权出租、联营入股等反映地价的资料，以及商业服务业、工业效益等反映土地收益的资料输入计算机，根据《城镇土地估价规程》的规定采取收益还原法、成本逼近法、剩余法等方法计算出样点地价，并存入计算机，建立地价评估信息管理系统并绘制出样点地价图等。

3、测算基准地价。对地价资料进行综合、修订、检验样点地价结果，确定出商业、住宅、工业等不同用途各级别土地的基准地价。

4、确定宗地地价修正体系阶段。采用土地定级因素的权重，根据样点地价确定各种用途各个级别宗地地价修正系数，建立宗地地价影响因素指标说明表和修正系数表等。

（二）基准地价评估的技术路线

采取 “以土地定级为基础，用市场交易价格等资料分商业、住宅和工业用地评估基准地价，以级控价，以价验级”的技术路线，利用“样点地价与样点所在的网格单元定级因素总分值建立数学模型”来评估法库县土地的基准地价，并采用“用级别内的样点均价评估基准地价”来检验基准地价。

二、基准地价资料的整理与参数的确定

地价评估结果的准确与否，与地价测算中的主要参数密切相关，在土地估