法库县基准地价休正体系(5)

法库县现辖8个镇、11个乡、309个村民委员会。

人口面积：2003年末，全县总人口44.67万人，其中汉族人口占总人口90% 以上，此外还有蒙古族、满族、锡伯族等13个少数民族。人口密度为l95人/平方公里，人口自然增长率控制在2.24‰。

法库县是沈阳的“后花园”。农业是法库的长项。法库县土质肥沃，气候适宜，盛产玉米、高梁、大豆、水稻、小麦、花生。发展农业的优势很大，曾在1984年被国务院确定为全国商品粮基地县。在做强农业的同时，县委、县政府考虑更多的是今后的大发展、快发展。法库的优势是旅游，是非金属资源。

二、基准地价评估的原则与理论依据

（一）基准地价评估的原则

基准地价评估是一项涉及面广、内容复杂、系统性强的工作。在进行基准地价评估中，除坚持预期收益原则、供求原则、最有效利用原则、替代原则、报酬递减原则、贡献原则和变动原则等土地基本估价原则外，还结合法库县社会经济条件，从实际出发，坚持以下原则：1.土地定级与土地估价相结合的原则；2.定性分析与定量分析相结合的原则；3.现实性与规划性相结合的原则；4.实用性与操作性相结合的原则；5.适宜性与协调性相结合的原则；6.因地制宜，多种方法相结合的原则。

（二）基准地价评估的理论依据 1．马克思主义地租地价理论

地租是土地所有者凭借土地所有权得到的收入，是土地所有权借以实现的经济形式。根据产生的原因和形式，地租分为级差地租和绝对地租。

马克思认为：土地价格“不是土地的购买价格，而是土地所提供地租的购买价格，是按普通利率计算的”。按照马克思主义的地租理论，地租是土地所有权在经济上的实现，地价是地租的资本化。

土地价格的计算公式可表示为：土地价格=地租/利息率。马克思地租地价理论为评估土地价格提供了理论依据。

2．区位理论

城镇土地因其相对位置不同，在空间上表现出不同的使用价值、不同的经济效益和不同的地租地价。土地区位的差异使得同类行业在不同的区位上获得