产的平均比例为：

商业房屋建筑结构为框架、砖混结构, 钢筋混凝土的重置价格为600元/平方米，房屋价格为:1241元/平方米

房屋价格的平均比例 = 600÷1241 = 48% 土地价格的平均比例 = 1 - 48% = 52%

根据综合还原利率计算公式可得商业土地还原利率、房屋还原利率。 设综合还原利率为r，按照相关城市的惯例将2%作为房屋比土地的风险增加值。

计算公式如下

r = (r1 L+r2 B)/(L+B) r1 = [r(L+B)-r2 B]/L = r- 2% B/(L+B) r2 = [r(L+B)-r1 L]/B r2= r1+2%

式中： r——综合还原利率 r1——土地还原利率 r2——建筑还原利率 L ——土地价格 B——建筑物价格

土地还原利率为8.04%，建筑还原利率为10.04%。 （2）住宅用地还原利率计算

在各级住宅用地中，选取住宅房屋出租和私房买卖的近期发生的样点计算租售比。

住宅房屋出租价格表

住宅房屋出售价格表

根据以上计算商业综合还原利率为：

住宅综合还原利率 = 住宅出租平均值/住宅出售平均值

= 75÷903 =8.3%

住宅出租和住宅房屋买卖的租售比为为1：12.04，测算出住宅综合还原利率为8.3%。

根据交易样点地价与对应房屋结构的重置价格计算土地价格及房屋占房地产的平均比例为：

住宅房屋建筑结构为混合结构, 混合结构重置价格为600元/平方米，房屋价格为:880元/平方米

房屋价格的平均比例 = 600÷903 = 66% 土地价格的平均比例 = 1 - 66% = 34%

设住宅用地土地还原利率为r，按照相关城市的惯例将2%作为房屋比土地的风险增加值。根据交易样点地价与对应房屋结构的重置价格计算土地价格占房地产的平均比例为66%，房屋价格的平均比例34%。

根据综合还原利率计算公式可得商业土地还原利率、房屋还原利率

计算公式如下

r = ( r1 L + r2 B ) / ( L + B ) r1 = [ r ( L + B ) - r2 B ] / L r2 = [ r ( L + B ) - r1 L] / B r2= r1+2%

式中： r——综合还原利率

r1——土地还原利率 r2——建筑还原利率 L——土地价格 B——建筑物价格

根据综合还原利率计算公式可得住宅土地还原利率为6.98%，房屋还原利率为8.98%。

（3）工业用地还原利率计算

对于工业，由于较难取得租售比，我们认为可在住宅还原利率基础上下调0.5至1个百分点，本次确定为1个百分点，则工业土地还原利率为5.98%，房屋还原利率为7.98%。

利用租价比率法确定商业、住宅和工业用地还原利率见表。

还原利率计算结果表

单位：%

2．用一年期的贷款利率确定还原利率 （1）贷款利率确定

以贷款本身的风险作业房地产投资的承担风险，并考虑房地产开发的平均周期，选用以连续4年的一年期的贷款利率。

一年期贷款利率