取其平均数，结果为5.84%。

（2）还原利率确定

按商业用地风险较住宅用地高0.5%，住宅用地风险率较工业高0.5%调整。结果见下表

还原利率计算结果表 单位：%

3．还原利率确定

对上述二种方法确定的土地还原利率求取简单算术平均值。结果详见表

还原利率计算结果表 单位：%

（四）样点地价评估方法

1．收益还原法

收益还原法是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。

（1）土地年纯收益不变

土地还原率不变且大于零，土地使用年期无限的土地价格计算公式为：

a

r

式中：P ——土地价格；

p

a ——土地纯收益；

r ——土地还原率。

（2）土地使用年限有限且其他因素不变的土地价格计算公式

当a每年不变；r每年不变且大于零；土地使用为n年时，其计算公式如下：

a1p [1 n

r(1 r)

式中：P ——土地价格； a ——土地纯收益； r ——土地还原率。

N ——使用土地的年期或有土地收益的年期。 2．市场比较法

市场比较法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易时便进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估时日地价的方法。 3．剩余法

剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。基本公式为： V＝A—（B＋C）

式中：V——购置开发场地的价格；

A——总开发价值或开发完成后的不动产资本价值； B——整个开发项目的开发成本；

C——开发商合理利润。

4．成本逼近法

成本逼近法是在开发土地所耗费的各项费用之和，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定估价对象土地价格的一种方法。基本公式为：

V＝ Ea+Ed+T+R1+R2+R3=VE+R3

式中：V ——土地的价格；