三、基准地价评估

（一）基准地价内涵

根据法库县各类用地的土地总体开发情况以及国家有关土地使用权出让的相关政策规定，法库县各类用地基准地价内涵为：

1.土地使用权年限

此次基准地价设定的土地使用权年限为法定最高出让年限，商业用地为40年，住宅用地为70年，工业用地为50年。

2.基准地价估价期日

设定基准日为2005年1月1日； 3.土地开发程度 设定土地开发程度：

（1）商业用地宗地外“五通”(道路、电力、通讯、给水、排水)，宗地内土地平整；

（2）住宅用地宗地外“五通”(道路、电力、通讯、给水、排水)，宗地内土地平整；

（3）工业用地宗地外“五通”(道路、电力、通讯、给水、排水)，宗地内土地平整。

4.设定容积率

此次基准地价对应的容积率为该级某种用途土地的平均容积率，商业用地、住宅用地、工业用地设定容积率均为1.0。

5.土地价格包括

土地取得费、土地开发费、土地增值收益的完整土地使用权价格。 （二）商业用地基准地价计算

1、模型建立及检验

通过对样点地价与样点所在网格单元的作用总分值之间关系的测算与分析，确定二者的关系为直线型函数，建立商业用地样点地价和样点所在网格的作用总分值的线性模型公式。具体公式如下：

Y=212.90008*(1+0.01432)^X

通过计算得到样点地价与样点所在网格单元的作用总分值之间的相关系数