第二章 各物业市场分析

第二章 各物业市场分析

【 监 测 时 间 】：2012 年 3 月 1 日-3 月 31 日。

【 监 测 范 围 】：南北以绕城高速为边界；东部以济南市与章丘市行政划分为边界；西部以济南市区与长清区

行政划分为边界。

【 区 域 划 分 】：写字楼物业按照其特有的板块特点进行区域划分（详细划分参见附录Ⅱ），其 余 物 业 区 域 划

分同土地市场。

【 指 标 解 释 】：1.“供应量”指对市场形成实际供应的可售房源数量，未推出房源不在统计之列；

2.“成交量”以实际签订协议为准；

3.“均价”，对具体楼盘来说，是指打折优惠后的楼盘整体均价，它不受剩余房源楼层高低

的影响；对区域来说，该指标为区域内各在售楼盘“均价”的算术平均值，用于分析区 域房价的走势。

4.“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得

数值。

【 数 据 来 源 】：本章数据，均来自我司研究人员实地采集的一手信息。

第一节 普通住宅

【 样 本 选 取 标 准 】：建筑面积在 2 万平米以上或者具有一定代表性的普通住宅项目；尚未开盘项目不在监测 范 围 之 内 。“普通住宅”区别于别墅，主要指 70 年产权的住宅产品。市场上也存在产权 50 年，但规划和 产品完全按照居住功能进行设计、建造的项目，本文将类似项目纳入“普通住宅”类别。

【内容综述】

3 月份，市场由“刚需低价”向“全面降价”演变，房源库存消化速度明显加快，新增房源比例增 加，而市场成交量同比环比增长十分显著。在这一过程中，受各档次产品降价刺激成交的影响，市场成 交均价反而有所上升。

◎供应量及区域分布 ★市场供应量月度变化

3 月住宅总供应量为 9033 套、109.0 万平米，同比增加 72.0%和 79.3%，环比增加 0.3%和 3.6%。其 中新增 1782 套、22.8 万平米，同比增加 1.1%和 25.3%，环比增加 1284 套、17.4 平米。3 月份，住宅供 应总量与上月基本持平，但是供应结构有较大变化，市场库存消化加快，新增供应大幅增加。