房地产项目计划立项可行性研究报告.doc(20)

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目标客户方面：据统计局人士估算，中心城现有各类居住人口约104万人，主要为政府公务员、学校、医院、银行证券、当地居民、各类工厂企业从业人员、外来商贩等。其中公务员约一万七千余人，约八千人在中心城办公或居住，其余分散在横岗、布吉等区域，国有企业平均月薪为1000元、事业单位为2500元、机关单位为2200元。龙岗区非农业户籍平均家庭人口为3.65人，比上年增长3.4%，可支配年收入为20000元，比上年增长4.6%。专家调查结果显示，中心城潜在客户中个体私营老板占33.4%，事业单位普通职员占14.4%，政府公务员占9.5%，企业普通职员占9.1%，企业中高管理者占8.7%。其中个人月收入4000元以上占27.3%，从中心城平均2700元/平方米的楼价来看，由此可见，有近四成的龙岗居民有基本的供楼能力。如图：

其它合计

调查人员指出，现代风格是龙岗中心城受访人员中最喜欢的一个建筑风格，同时大多数受访者认为有号召力的楼盘是名牌企业开发的

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有创新的产品，集优美的园林、优质的物管、浓厚的社区文化与一体的高素质的楼盘。

从银行近期办理按揭业务来说，三房的已经明显减少，而四、五 房面积在130平方米以上的目前需求较多。可以看出中心城同档次、同价位、同风格、同户型、同开发理念楼盘较多，导致同质竞争非常激烈。而户型面积以120-160平方米为主的中高档现代时尚简约风格楼盘却是中心城的“市场缺口”。 （4）宏观市场与本项目发展借鉴：

深圳是一个新兴的现代化城市，历史文化的缺失是一个较大的遗憾，而龙岗这个山清水秀的地方，曾经是客家人迁徙、繁衍的地方，它培育出了令世人瞩目的客家名居为代表的客家文化，是深圳地域传统文化的精华其文化龙岗的定位，突出龙文化、广场文化的特色，将龙岗区的城市形象定位提升到一个较高的层次，体现了地域文化的独特性。

龙岗是深圳面积最大的一个区，也是目前深圳土地储备最丰富的一个区，这一独特的优势使龙岗拥有了地产开发、尤其是大盘开发的先决条件，综观几年龙岗房地产市场，我们可以得出龙岗目前的总体市场特征：市场供大于求，但有效需求不对称；住宅市场大部分产品同质化严重，园林无突破，建筑无特点，户型少创新；高端物业市场供给不足，真正豪宅难负其名；中档物业市场竞争激烈，产品同质化严重，客户选择余地大。