广发证券-苏宁环球-000718-江北交通改善提升项目(9)

7月2日机构研究报告

图表 10、公司异地项目可售资源

项目名称 吉林天润城三、四街区 南京下关项目(璞邸项目)

宜兴项目

建筑面积(万平米)

29 1.4 20

销售时间

2009年8月份开始陆续销售

2010年底开始销售 2010年底开始销售

数据来源：公司资料、广发证券发展研究中心

五、公司重估净资产值

由于市场对公司江北项目房价泡沫的担忧，从而对公司价值产生怀疑，因此，我们对公司现有项目价值进行静态估值并作敏感性测试，计算得出公司每股重估净资产值高达20.62元；当前房价下降10%后，公司每股重估净资产值为16.73元；当前房价下降20%后，公司每股重估净资产值为12.84元；当前房价下降30%后，公司每股重估净资产值为8.94元。

公司目前股价反应当前房价下降28%的水平。 根据对当前市场预期房价下跌幅度，我们认为当前房价下降20%为市场可接受程度，因此，我们认为，公司合理价格应该在12.84元左右，目前股价相对合理重估净资产值折价25.39%。

图表 11、公司重估净资产值敏感性测试

项目

天润城 天华硅谷 威尼斯水城 浦东大厦 天华绿谷庄园 南京栖霞项目 南京下关项目 南京玄武项目 长风地区5B地块 朱家角项目 宜兴项目 无锡北塘项目 芜湖项目 天润城一期 天润城后续 合计 股份

每股净利润增加值 每股股权权益 每股重估净资产值

预计房价9,000 9,000 9,500 9,000 9,000 13,000 17,000 20,000 30,000 35,000 9,500 9,000 7,000 3,800 3,800

房价不变 840,851 172,997 1,216,640 22,799 22,439 16,985 4,889 22,285 72,585 168,238 83,560 11,959 108,551 47,326 412,031 3,224,135 170,266 18.94 1.69 20.62

房价下降10%699,949 141,886 1,038,995 18,984 18,310 11,906 3,272 15,126 53,584 141,324 40,826 4,244 58,005 32,427 282,313 2,561,150 170,266 15.04 1.69 16.73

房价下降20% 559,047 110,774 861,350 15,168 14,181 6,826 1,654 7,967 34,584 114,411 (1,908) (3,471) 7,459 17,527 152,595 1,898,164 170,266 11.15 1.69 12.84

房价下降30%418,145 79,663 683,704 11,353 10,052 1,747 36 809 15,583 87,497 (44,642) (11,186) (43,087) 2,628 22,877 1,235,179 170,266 7.25 1.69 8.94

数据来源：广发证券发展研究中心