广发证券-苏宁环球-000718-江北交通改善提升项目(2)

7月2日机构研究报告

主要研究结论

对苏宁环球及南京市发展规划系统分析，我们主要结论为：（1）目前江北房价与主城区房价差距依然较大，随着地铁3号线开竣工，桥北片区的价值洼地有望继续填平，因此苏宁环球公司项目房价具有一定的合理性。（2）公司异地扩张项目规模迅速提高，业绩即将释放，有利于改变目前盈利结构的单一性，提高公司抗风险能力。（3）对公司重估净资产值计算，公司股价反应目前房价下降28%的预期，与房价下降20%的合理预期下的重估净资产值12.84元/股折价25.39%，股价具有较高安全边际。（4）对盈利预测计算，公司未来三年的复合增长率高达50%，综合来看，我们认为公司股价被低估，给予公司“买入”评级，目标价12.84元。

一、影响公司股价的催化剂

（一）地铁三号线开竣工及通车

江北交通改善，提升公司项目价值。由于地铁交通具有速度快、时间准、运输量大的特点，因此，相比隧道、跨江大桥等，地铁三号线的开竣工及通车的影响力将会更大，届时，江北地区至市中心的时间成本将大幅度降低，其沿线的物业价值将不断攀升，商业运通也更为便捷。对比三号地铁沿线楼盘价格，江北项目正处在未来升值中的价格低谷；同时，公司楼盘项目均位于地铁三号线过江的前三站，因此，随着交通改善的预期，公司江北项目房价与主城区房价差距将缩小，有力的支撑公司项目价值。

（二）优质项目再注入

“佛手湖”项目注入及昆明市超大盘开发预期。公司大股东在南京市老山国家级森林公园的珍珠泉度假区拥有建筑面积约16万平方米的项目，靠近佛手湖，具备开发高档独栋别墅的自然条件，公司承诺时机成熟时注入到上市公司，若此项目顺利注入，将可能增厚公司近2元/股的重估净资产值，并进一步丰富公司的产品线，提高公司的品牌影响力。同时，公司大股东在云南昆明市有近8平方公里的土地一级开发项目，届时，上市公司很可能在昆明复制目前的大盘开发经验，这将进一步增强公司实力。

（三）吉林天润城快速开发

吉林天润城利润贡献潜力大。吉林市是一个商品房市场化程度不高的城市，房地产市场处于正在开发状态，往往具有泡沫成分少、刚性需求比例高、发展空间大的特点，随着吉林市城镇化发展，吉林市商品房成长空间大；而公司吉林天润城项目也是一个大盘开发项目，建筑面积580多万平方米，该项目已经陆续进入结算期，随着项目逐渐成熟，未来利润增长潜力大。