2011年房地产估价师《案例与分析》重点预习

续表

根据上述分值，得到修正调整系数，并将各可比实例成交价格修正调整为符合估价对象条件的比准价格，详见表4—16。

表4—16可比实例因素条件修正调整系数与比准价格表

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4．市场法估价结果

3个可比实例比准价格比较接近，取其简单算术平均值为市场法求取的估价对象的比准价格： （12062＋10778＋11678）/3＝11506元/㎡ （二）收益法测算 收益法的基本步骤为：

搜集预测需要的有关收入和费用的数据资料→估算潜在毛收入→估算有效毛收入→估算运营费用→预测估算净收益→求取适当的报酬率→选用适宜的报酬资本化法公式求出收益价格（详见表4—17）。

根据市场分析预测，估价对象房地产未来的净收益将逐年递增，所以选择净收益按一定比率递增、有限年期的公式。

其计算公式如下：

式中

V——房地产的收益价格； A——房地产未来每年净收益； Y——房地产的报酬率； n——房地产的收益期限； g——净收益逐年递增的比率。 1．租赁收入的确定

根据估价人员现场调查，该地区类似办公楼的市场租金水平因建筑物状况、装修、设施等不同，约为1．8～2．5元/（㎡ d），根据估价对象的具体情况，经估价人员综合分析，确定估价对象现状条件下可能实现的市场租金水平为2元/（㎡ d）。 2．空置率及租金损失率的确定

根据估价人员的调查，考虑目前该地区的办公用房的供给需求状况及空置水平，该地区办公用房紧张，出租率水平在90%左右，确定空置率及租金损失率合计为10%。 3．年有效毛收入的确定

有效毛收入＝日租金收入×天数/年×（1－空置及租金损失率）

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4．净收益的确定

根据目前房地产租赁市场出租人负担的租赁成本分析，主要包括维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费、物业管理费、采暖空调费等，其他由承担人支付。经市场调查，确定租赁运营费用率为20%。现时年净收益：有效毛收入×（1－运营费用率） 5．报酬率的确定

房地产报酬率实质上是房地产投资回报与所投入资本的比率，报酬率可采用累加法确定。报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率，房地产报酬率确定为6%。 6．剩余收益期限的确定

根据《国有土地使用证》，估价对象登记土地性质为出让，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本报告设定估价对象剩余使用期限42年，无续期。 7．租金年增长率的确定

经估价人员综合分析，确定估价对象租金年增长率为2．5%。 8．收益价格的确定

表4—17 收益法计算过程

运用收益法求取的估价对象收益价格为11360元/㎡。 （三）估价对象房地产价格的确定