2011年房地产估价师《案例与分析》重点预习

六、购买现厂房的税费

设估价对象的市场价格总价为V，则 购买现厂房的税费总额＝V×3%

七、计算估价对象在估价时点的市场价格

估价对象的市场价格总价V＝3554．87－248．84－576．02－0．03V V＝2650．50万元

单价＝2650．50/6000＝4417．49（元/㎡） 答案

10．估价技术报告中缺估价方法选用和未选用的理由；

11．市场法可比实例的交易情况中对“成交价格”未做说明（或未说明交易情况是否正常）（或未说明成交价格是否正常）（或未说明成交价格的付款方式）； 12．未说明可比实例交易情况修正的理由或依据； 13．未说明交易日期调整的理由或依据；

14．未交待可比实例的总楼层；

15．未作楼层差异因素调整或作不调整的说明； 16．可比实例的建筑面积不应调整；

17．可比实例的个别因素调整未说明理由或依据（或未说明因素评分标准）； 18．收益法计算公式中A为房地产第1年的净收益（或A不是未来每年净收益）；

19．租赁收入的确定依据不足（或未说明租赁收入的内涵或未说明租赁收入是否包括租赁保证金或押金的利息等其他收入）；

20．未说明租金按建筑面积还是使用面积计算（未说明可出租面积比率）； 21．未说明估价对象的租赁收入是预测值； 22．未说明空置及收租损失率是预测值； 23．未说明租赁运营费用率是预测值；

24．报酬率确定6%无过程且取值不当（或没给出各累加项的数值）；

25．在确定收益期限时，未考虑或未分析在估价时点的建筑物剩余经济寿命的影响； 26．年增长率2．5%确定无依据；

27．租金年增长率与净收益年增长率混淆，“g”应为净收益逐年递增比率； 28．附件缺估价对象内部状况照片；