2011年房地产估价师《案例与分析》重点预习

四、指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题10分。错误不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2．5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）

1．净收益计算错误，应采用估价对象的可出租面积比率（2．5分） 净收益=1000×6000×87%×（1－10%）×（1－25%）=352．35（万元） 2．测算报酬率Y中，案例A与估价对象差异较大，应剔除。（2．5分） 报酬率=（7．909%+8．092%+8．005%）/3=8．002% 取整报酬率为8%

3．装修改造后的办公楼价值计算错误，收益年限应为49年。（2．5分）

装修改造后的办公楼价值=344．25÷8．5%[1－1/（1+8．5%）]/（1+12%）=3549．67（万元） 或装修改造后的办公楼价值352．35÷8%[1－1/（1+8．%）]/（1+12%）=3841．92（万元） 4．装修改造费用计算错误，应用折现率12%。（2．5分） 装修改造费用=1000×6000÷（1+12%）解析：

1、此题要求评的是估价对象在2007年10月1日的市场价格，是已补交了土地使用权出让金后的房地产市场价格，不能在假设开发法计算中再扣除应补交的土地使用权出让金。

2、在确定收益年限时，应考虑建筑物剩余经济寿命的影响，这是此题不严谨之处。 提示：

1、笼统回答××××错，不给分。 2、将正确的地方改错倒扣分。

3、将错误的地方改错不给分也不倒扣分。

0．5

49

49

=566．95（万元）