2011年房地产估价师《案例与分析》重点预习

估价技术报告

一、估价对象分析（略） 二、房地产市场分析（略） 三、最高最佳使用分析（略） 四、估价方法选用

本报告所采用的估价方法为市场法和收益法。

市场法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法，即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对象价值的方法。

收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。 综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。 五、估价的测算过程

市场法的基本步骤为：搜集交易案例→选取可比实例→建立价格可比基础→交易情况修正→市场状况（交易日期）调整→房地产状况调整（区域因素、个别因素）→求取比准价格 其基本计算公式如下：

估价对象比准价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数 ×房地产状况调整系数 （一）市场法 1．选取可比实例

搜集类似房地产的交易实例，根据估价对象的用途、交易类型、区位和交通、基础设施等具体条件，选择3个可比实例进行比较，详见表4—13。

表4—13可比实例表

2．可比实例与估价对象比较分析