张忠洁与新世界(沈阳)房地产物业管理有限公司物(8)

本院认为，新世界物业公司和张忠洁签订的《业主公约》是当事人真实意示表示，且不违反法律规定，故合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。关于该《业主公约》的性质，本院于2004年4月13日作出的（2004）沈民（2）房终字第249号生效判决中已经认定了“……该公约的性质为物业服务合同”，且事实上张忠洁所居住的房屋也一直由新世界物业公司负责物业管理，张忠洁也实际接受了新世界物业公司的服务并向其缴纳了部分物业费，故新世界物业公司与张忠洁之间存在物业服务关系。新世界物业公司对张忠洁的房屋进行了物业管理，享有依据物价部门批准的收费标准收取物业管理费的权利，张忠洁负有按房屋的建筑面积缴纳物业管理费的义务。因此，上诉人张忠洁提出的该《业主公约》不是物业管理合同，其与新世界物业公司之间不存在物业服务关系，故不同意缴纳物业费的上诉理由，不能成立。

关于上诉人张忠洁提出的被上诉人新世界物业公司既没有《收费许可证》也没有《资质证明》，属于违规收费，故上诉人有权拒交物业费的问题，本院认为，在一审法院审理期间，新世界物业公司提供了由沈阳市物价局核发的《收费许可证》和沈阳市房产局核发的《物业管理企业资质证书》，证明其收取物业费的合法性，故不属于违规收费。上诉人张忠洁提出的该项上诉理由，亦不能成立。

关于上诉人张忠洁提出的新世界物业公司提出的部分诉讼请求已超过诉讼时效问题，本院认为，物业公司提供的物业管理行为属于一种连续的行为，是债权的一种，故应适用法律关于诉讼时效的规定。在本案中，被上诉人新世界物业公司提供了《催缴物业费通告》、《催缴单存根》等证据拟证明其一直在向上诉人主张要求其缴纳拖欠物业费的事实，考虑到物业公司作为债权人对于业主拖欠物业费的行为大都采取在园区内张贴《通告》的习惯性做法，本院对于新世界物业公司提出的其一直在行使权利的事实予以认定。对于上诉人提出的本案已超过诉讼时效的上诉理由，本院不予采纳。