张忠洁与新世界(沈阳)房地产物业管理有限公司物(2)

展商)签订《商品房购销合同》，购买位于沈阳新世界花园朗怡居1号楼2-2-2室房屋(销售建筑面积160.2433平方米)，并于2000年12月26日办理了入住手续，当日在发展商及本案新世界物业公司盖章确认的《业主公约》上签字。该《业主公约》前言中写明“沈阳新世界花园朗怡居、朗悦居全体业主和物业使用人根据国家物业管理的有关规定，一致同意制定本《业主公约》，本公约适用于进住沈阳新世界花园朗怡居、朗悦居的全体业主及物业使用人，共同遵守如下约定”。该《业主公约》第七章“小区管理”中写明：各业主同意，由发展商全权选择并委托物业管理公司从本公约签署之日起负责统一管理土地及小区，直至小区成立业主委员会与物业管理公司签订委托管理合同。如因物业管理公司被解聘或辞职使该职务出现空缺，业主管理委员会应通过决议委托其他专业物业管理公司为小区的管理公司。在此之前由业主管理委员会暂时取代物业管理公司之职务，直至委任新管理公司为止。

该《业主公约》关于收取物业管理费的特别约定：在业主管理委员会未成立之前或未委托物业管理公司前，小区物业由新世界(沈阳)房地产物业管理有限公司进行管理，业主或物业使用人须按首年1.5元／平方米／月计算向新世界(沈阳)房地产物业管理有限公司交纳物业管理费，其他权利义务按《委托管理合同》与本公约履行。业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，除应补交物业管理费之外，还应从逾期之日起按应交物业管理费的日千分之三向物业管理公司交纳滞纳金；业主或物业使用人逾期交纳物业管理费超过三个月的，除应补交物业管理费外，还应自超过三个月之日起按应交物业管理费的日千分之八交纳滞纳金。

张忠洁入住时交纳了2001年首年的物业费2 404元，2002年以后至今没有交纳过物业费。

新世界物业公司向法庭提交的2001年2月27日沈阳市物价局文件关于物业费标准的批复内容为物业费收费标准为1.5元／月／平方米，此收费标准每年审核一次；关于朗怡居住宅小区的收费许可证载明有效日期为2003年6月至2006年6月，物业费为1.5元，