土地估价技术报告模板(17)

土地估价技术报告模板

（二）、估价方法

根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。

估价对象位于珠海市拱北白石路32号，周边多为住宅用地及少量办公用地，在设定用途为工业的条件下，土地的潜在收益无法通过与周边市场同类用地比较来判断，故不宜采用收益还原法评估。

在《全国工业用地出让最低价标准》公布后，珠海市区内无法搜集到足够的与估价对象情况类似的能反映当前土地市场价格变化的市场交易实例，因此不宜采用市场比较法评估

由于估价对象所处区域近期没有与其工业用途建筑物相类似的市场交易实例，在交易案例缺乏的情况下，不能通过市场比较合理地确定房地产总价，因此不宜采用剩余法评估。

估价对象位于珠海市基准地价覆盖范围内，且有相应的基准地价计算宗地地价的修正体系，适宜选用基准地价系数修正法进行评估。

本次估价对象为工业用地，考虑到珠海市当地的征地成本、开发成本等资料容易取得，所以适合采用成本逼近法。

综上所述，本次估价采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估。

Ⅰ、基准地价系数修正法

基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,就估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区