房地产土地增值税税收征管的调查与建议(6)

3.普通住宅免税政策制定不合理成为了房地产企业偷漏土地增值税的“温床”。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一款规定：纳税人建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额20%的给予免征土地增值税。对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不能分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。也就是说纳税人在开发普通住宅的同时又兼做其他房地产开发的，要享受普通住宅的减免的前提条例必须要分别能核算增值额。但是在现实中，大多数房地产开发企业采取不分别核算增值额而达到不交或少交土地增值税的目的。因为普通住宅的销售价格往往很低，而与普通住宅混合开发的其他房地产项目的销售价格是普通住宅的销售价格的几倍，如果采用分别核算增值额的方法，虽然普通住宅的增值额不超过扣除项目金额的20%可以享受减免税，但是与普通住宅混合的非普通住宅项目的增值额就会过高，土地增值税适用的是超率累进税率，这样与普通住宅混合开发的非普通住宅项目的应缴纳的土地增值税就会很高。于是房地产企业往往为了规避与普通住宅混合开发的非普通住宅项目的土地增值税，采用不分别核算，将普通住宅与非普通住宅的扣除项目混合在一起，稀释了非普通住宅的增值额，降低了非普通住宅的增值率，形成了享受土地增值税免税优惠政策的要缴纳土地增值税，而不享受免税优惠的反而不缴纳土地增值税的怪圈。

4.房地产开发项目复杂多样，开发周期长，加大了计算土地增值税的难度。

由于房地产开发项目的开发周期一般都较长,少则2-3年，多则达5-6年。不少项目还采取分期开发或滚动开发的方式,财务核算较复杂,而且计算过程繁琐，核查资料众多，尤其是有的房地产企业同时开发多个楼盘时，核对起来费时费力；同时还因基础资料不全，分不清是哪个清算项目发生的成本费用时，只能统统归入其中一个项目，势必会造成有的清算项目多计税了，有的清算项目少计税了，加大了准确计算土地增值税的难度。

（五）当前基层税务部门与房地产相关职能部门协调配合不到位 房地产开发涉及到一系列的职能部门,如土地管理、房产管理、城市管理、金融监管等,但从目前情况来看,相关部门配合不得力,税务部门把关不严格,税务部门管理机制和网络不健全,造成对纳税人的事后管理、检查难度加大。

三、加强和改进房地产土地增值税征管的几点建议

（一）提高基层地税机关的执行力，切实履行好主管地税机关对土地增值税的监管职责