房地产土地增值税税收征管的调查与建议(5)

乏协调性和适用性，导致土地增值税清算失控。笔者从土地增值税征税范围、税率、减免税、加计扣除等税收要素来分析，揭示现行土地增值税清算的局限性。

1.税率设臵过高，税收心理负担过重，导致逃避缴纳税款普遍。 现行土地增值税的税率分别为30%、40%、50%、60%，是以土地增值额占扣除项目金额的比例来确定适用的税率，并且还是超额累进税率。国家将土地增值税的税率设定为高税率是希望通过高税率造成高税负来达到遏制房地产业的高回报率以此来调控房地产发展的方向。但是“高税率”是一把“双刃剑”，在遏制高额回报率的同时也为纳税人打开了偷漏税的大门。正如“拉弗曲线”的税收和国民收入之间的关系的描述，税率过高，不一定能获得高税收，高税率不一定是高效率。高税率可能挫伤投资者的积极性，削弱经济主体的活力导致生产和投资停滞，高税率也会使纳税人的遵从度降低。在土地增值税超额累进税率的势必会造成高税负的诱导下，房地产开发商不择手段利用一切可以利用的方法来就增大土地增值税扣除项目，降低土地增值税的增值额，从而达到偷漏土地增值税的目的。例如：在销售过程中通过适当降低账面销售价格可以减少增值额，适用较低的税率，以减轻税负；利用多种非法手段取得账外收入，保证其高额利润；虚报建筑业发票，以增大成本，“挤掉”增值额，以达到不缴或少缴土地增值税的目的。这些问题无形中加大土地增值税的征管难度。

2.扣除项目计算复杂，增大了人为调节土地增值额的弹性空间。 土地增值税的计税依据是土地的增值额。而土地增值额是转让收入减去法定扣除项目后的金额。扣除项目主要包括：取得土地使用权的所很支付的金额；开发土地和新建房基配套设施的成本（包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发的简介费用）（简称房地产开发成本）；开发土地和新房及配套设施费用（销售费用、管理费用、财务费用）（简称房地产开发费用）。三大项法定扣除项目中只有一项扣除项目的金额可以有基本核实的途径和方法，而另外两大项扣除项目金额却没有核实的渠道。例如：取得土地使用权所支付的金额可以通过房地产商与土地管理部门签订的转让合同、房地产商向土地管理部门缴纳的土地出让金来进行核实。土地拆迁补偿费只能是开发商与被补偿方签订补偿合同或协议来确定，房地产开发成本和房地产开发费用只能是由房地产企业自行提供，税务等监管部门对房地产开发成本的真实性却无法核实。而这三大项在土地增值税法定扣除项目又占有相当高的比重，甚至可以达到土地增值税法定项目总金额的90%，这就房地产企业通过各种手段“做高、做大”房地产开出发成本，人为来调节土地增值税的增值额的高低滋生了土壤。