我国房地产市场价格博弈论(8)

交, 即保持目前的价格; 如果购房者相对于开发商来说有绝对的耐性, 即δ1 = 0, δ2 = 1, 那么x3= 0, 房地产价格会按购房者的出价成交, 即住房价格会下降到购房者的目标价格。现实情况是, 房地产商和购房者都有反复出价等待交易的耐性, 但是, 很难有绝对的耐性, 也就是说, 0 <δ1 , δ2< 1。由此可得, 0 < x3< 1。可以得出结论, 在开发商和购房者的充分博弈中, 房价会有所下降,下降的程度大小由购房者相对于开发商的交易耐心优势大小决定。

（四）信息不对称的博弈分析

信息不对称是导致房地产市场价格变化的一个重要原因,但并不因此就否定北京房地产市场的发展和近几年房产价格上涨中包含的一些合理成分。当涨价理由不成立时,房地产商可以利用自己与消费者之间的信息不对称,通过夸大商品房的需求、成本等包装手段,诱导消费者提高对房价上涨的概率判断,从而达到高价销售的目的。显然,这是一种典型的投机行为,它将房产价格不断人为推高,从而越来越多的占有消费者剩余。要消除房地产价格的这种非正常上涨,主要应从降低消费者与厂商之间的信息不对称入手。要降低消费者与厂商之间的信息不对称,关键在于要让消费者充分了解房地产的市场需求和产品成本。这里不可避免地会涉及到商业机密问题。但是,对于房地产这样的特殊商品,房地产商不能以保护商业机密为由而否定信息公开,就像上市公司不能以保护商业机密为由而拒绝披露自己的财务报表一样。当然,这里所说的信息公开主要是强调在宏观、行业、区域层面上充分揭示和传递影响房地产价格的信息,从而为消费者提供一个形成判断的合理基础。为了减弱房地产市场的信息不对称,特别需要政府管理部门的介入。有关机构应定期发布客观公正的房地产市场调查报告,对市场的需求变化、行业发展态势、土地价格、重要建筑材料价格、行业工资水平、行业利润水平等影响房产价格的主要因素进行重点披露,并在行业或地区平均的意义上揭示房地产的成本水平及构成,以便消费者能了解市场的真实状况。针对房地产商经常以土地价格上涨为由而提出涨价,管理部门应要求房地产商建立商品房土地价格公开制度,规定厂商必须公开其土地成本。

五、政府充分发挥其积极作用

在现代经济和社会, 绝大部分人群应当依靠市场解决住房问题, 但政府需要在合理范围内积极发挥其作用。确保全社会每个人都有起码的住房条件, 是一