我国房地产市场价格博弈论(7)

p1 = ( a1 + c1 + p2 ) /2

p2 = ( a2 + c2 + p1 ) /2

均衡解为:

p31 = (2 ( a1 + c1 ) + ( a2 + c2 ) ) /3

p32 = (2 ( a2 + c2 ) + ( a1 + c1 ) ) /3

由此可见,在房地产寡头竞争市场中,当房地产产品的差异性较小和开发商的边际成本相同时,将价格合谋与古诺和斯塔克博格开发规模竞争模式相比较,开发商实现价格的均衡条件下,市场的总开发量减少了, 但市场均衡价格确上升了,且开发商的总收益也增加了。理智的开发商在追求利润最大化时认识到:在引入时间维度的重复博弈过程中,自己的行为对其竞争者有相当大的影响,而且可假定他们会接受他强加于他们的损失而不予报复。由于任何一方的削价的结果都不可避免地减少他自己的利润,没有人会降价销售, 尽管开发商完全独立,均衡结果就象他们签定了垄断协议一样。因此,开发商之间进行价格合谋将是一种更为理性的战略选择。但是, 如果后进入者在决策之前不知道在位开发商的开发量信息,即使在位开发商先动, 那么又回到古诺的静态均衡,在位开发商也就失去了“先动优势”。那么, 在位开发商要想获得斯塔克博格竞争利润,那就必须有先动的承诺价值,即产品生产出来就变成了一种沉淀成本,使得后进入开发商认为它的威胁是可置信的。

(三) 开发商与购房者之间的博弈行为分析

房地产市场中最重要和具有决定意义的是开发商和购房者之间的博弈行为。假定房地产市场上只有一家开发商甲和一家购房者乙, 开发商和购房者都是机智和理性的, 则在开发商和购房者之间存在着合作弃。该博弈过程可用轮流出价的讨价还价模型来解释。根据轮流出价的讨价还价模型, 在无限期轮流出价博弈中, 唯一的子博弈精炼纳什均衡结果是: x=1 -δ2/1 -δ1δ2。其中, δ1 和δ2 分别表示开发商甲和购房者乙的贴现因子。δi 的取值由博弈者i持续博弈的耐心程度决定, δi = 0表示参与人i要忙于去干其他更重要的事情; δi = 1表示参与人i有耐性一直进行博弈。直观地讲, 有绝对耐心的博弈者总可以通过拖延时间使交易按照自己的出价成交。也就是说, 如果开发商相对于购房者来说有绝对的耐性, 即δ1= 1, δ2 = 0, 那么x3= 1, 房地产价格会按开发商的出价成