我国房地产市场价格博弈论(4)

剩余几乎为零。在实现企业利润最大化目标的驱动下, 其定价往往偏高。其二, 目前从全国来看，我国房地产市场很不规范。我国房地产市场开发商都是利益最大化为主, 缺少真正的社会责任感。相关法律、法规还不健全, 大量资金进入房地产市场牟取高额利润就有了可乘之机。房地产市场的过度投机行为, 也造成房地产市场价格偏高。以上两方面的原因, 造成了我国房地产市场价格不断上涨, 与人民的低收入之间形成矛盾。进而，导致了北京这种大城市也产生了以上情况。

二、高档住房过剩、普通住房供不应求的结构矛盾

根据2008年央行报告数据显示, 北京商品房空置面积出现增长。截止到2008年末, 北京市商品房现房空置面积达1438.3万平方米，比2007年末增长26.6%。其中，商品住宅现房空置面积为522.7万平方米，比2007年末增长26.9%。今年6月末，全国房地产开发企业商品房待售面积超过1.9亿平米,同比增长6．4％。根据市场机制, 商品房存在空置, 同时城市居民又需要住房, 房价应该逐步下调。实际情况却是, 北京地区的房价几乎都在上涨(尽管上涨幅度大小存在一些差别) 。通过对一系列的统计数据分析, 发现空置的商品房绝大多数都是中高档住房, 低档住房是供不应求的。之所以出现这种高档住房过剩、普通住房供不应求现象, 一个很重要原因就是盲目开发, 即楼盘开发与市场容量的对接出现偏差; 以至于供销断路。一些开发商为了最大限度地获取利益, 在住房开发时, 采用奢华的建设和装修, 却忽略了楼盘本身的市场适应程度, 致使楼盘的开发成为一种无效供给。与此相对, 经济适用房由于利润空间有限,开发商则不愿开发。从而引发了高档住房过剩、普通住房供不应求的结构矛盾。

三、开发商和消费者信息的不对称矛盾

房地产市场是一个典型的信息不对称市场。房地产商对商品房的定价选择与消费者的决策构成信息不完全的动态博弈。近几年,北京房地产市场出现连续数年的快速发展,商品房价格迅速攀升,尤其是近一段时期,在宏观调控的大背景下,房地产价格已经在较高的情况下仍然迅猛上涨。据最新研究资料显示,北京房地产市场的平均相对价格已经大大超过发达国家的水平。这个现象引起了社会各界的广泛关注,政府也已经发出“抑制”房价的信号。应该注意到,房价之所以出现持续的快速上涨,的确有市场真实需求扩大、地价提高、建筑成本上升等客观因素的作用。但是,房地产市场作为一个典型的信息不对称市场,房产商通常在市场