我国房地产市场价格博弈论(5)

需求、产品成本、产品品质等方面具有显著的信息优势,而消费者(买方) 则明显处于信息劣势的位置。在一定条件下,厂商可以利用这个优势人为的拔高房地产价格,从而获取“超额”利润。因此,不能排除房价持续上涨的背后存在一定的投机成分。事实上,研究将表明,厂商利用信息不对称而进行的投机性涨价是导致房地产价格“非正常”上涨的重要原因之一。房地产商可以利用自己相对于消费者的信息优势,对商品房需求、成本等因素进行“包装”,改变消费者的判断,诱导消费者做出接受涨价的决策,从而实现超额利润。而且由于信息的不对称，也可能导致消费者对房价错误的预期，这样也会刺激开发商抬高房价。抑制房地产价格“非正常上涨”的关键在于降低信息不对称。

四、房地产市场各主体充分博弈

房地产市场上涉及的利益主体很多, 其中包括房地产开发商、投机炒房客、普通购房者、潜在购房者、为房地产开发商提供贷款的金融机构以及政府部门、这些市场主体都会参与到博弈中, 但是最重要的博弈主体是房地产开发商和潜在购房者。各房地产开发商和潜在购房者之间的充分博弈, 是房地产市场走出困境的最根本途径。

(一)低收入与高价格的博弈分析

开发商之间的博弈行为分析假定在当前的市场形势下, 存在着甲、乙两个开发商。假定所有开发商都是机智和理性的, 则在他们之间会存在完全信息动态博弈行为, 下面求解其子博弈精炼纳什均衡。我们知道目前只要商品房价格合理, 即与人们的收入水平基本保持合适的比例关系, 参与购买住房的人会很多。也就是说, 实际上, 人民对房地产的潜在需求是很大的。在此市场环境条件下, 在开发商是理性和机智的假设条件下, 我们可以根据开发商的策略集合和相应的可评价结果。在开发商动态博弈的过程中, 对开发商最有利的策略是, 双方都维持目前价格, 次优选择是双方都降低价格。也就是说, 对开发商来说, 最有利的策略就是形成价格联盟, 均采取不降价的销售战略。但是在目前现实市场环境下, 各开发商长期形成价格联盟是很困难的。因为在各地区房地产市场上的开发商的数量不仅仅只有两家, 为维持长期的价格联盟, 需要的交易成本较高。同时, 各开发商不仅承受着其他开发商降价, 使自己遭受损失的风险, 而且在潜在购房者持币观望的压力下, 各开发商往往会选择适当降价的销售策略。进而形成了房