我国房地产市场价格博弈论(6)

地产开发商之间的博弈。

（二）房地产开发商之间的博弈

房地产企业的市场行为是指房地产开发商在市场上为实现利润最大化和更高的市场份额(Marketshare) 而采取的适应市场要求不断调整其策略的行为。在房地产开发市场中, 如果不存在法律或行政上的市场进入、退出壁垒时, 企业要实现垄断地位的途径有②: 一是企业的成本优势, 即凭借其生产成本低于市场均衡价格, 就能垄断市场; 二是先动优势, 即企业通过在市场竞争中先发制人、在保持市场占有率的前提下, 设置各种策略壁垒, 使产品的市场交易价格维持在其他企业的成本之下, 以达到阻止其他企业进入市场的目的。诸如区位、户型、品牌、质量等异质性以及消费者对不同的产品具有不同的偏好;另一方面, 考虑到住宅产品的可替代性和消费者对产品价格的敏感性。用伯特兰德(Bertrand) 模型来分析开发商在房地产市场中的定价策略博弈。

(一) n个开发商对房地产定价博弈的一般形式分析

模型的假设条件:1. n个房地产开发商在同一地段同时进行价格的竞争决策,市场需求量函数线性形式Q = Σiqi , qi= ai - bi pi + Σdj pj 。21di > 0,即提供的房地产产品有限替代性。且每个开发商不计固定成本, 开发边际成本:

C ( qi ) =ci qi ciE 0,且ai > ci i = 1, 2 n。31开发商的收益函数为: Ri = R ( p) = pi qi -ci qi。其中Pi 为第i个开发商的定价。

(二) 开发商策略及博弈的均衡分析

第i个开发商的收益函数为: Ri = pi qi - ci qi =( pi - ci ) ( ai - bi pi + Σdj pj ) ,则收益最大化的一阶条件为5 R5 qi= 0, 即p3i = ai + ci ( bi - Σdj ) ) /2 ( bi -Σdj ) ,当产品的替代系数相等,即dj = di ,则p3i =ci2+ai2 ( bi - ( n - 1) di )。

当只有两个开发商的寡头市场竞争情况为简化模型, 设开发商的需求函数分别为q1 = a1 + p2 - p1 ,q2 = a2 + p1 - p2 , a1、a2 为开发产品的相对异质性;开发的边际成本分别为c1、c2。则开发商的收益函数为:

R1 = ( p1 - c1 ) q1 = ( p1 - c1 ) ( a1 + p2 - p1 )

R2 = ( p2 - c2 ) q2 = ( p2 - c2 ) ( a2 + p1 - p2 )

由收益最大化的一阶条件: