中国不同地区房地产市场财富效应的动态比较和(4)
发布时间:2021-06-06
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经济管理研究
经济与管理研究(2011年第3期)ResearchOilEconomicsandManagement
中部地区房地产市场的边际消费倾向在一0.15~1.32之间波动,和东部地区相似的是也是在2003年底和2004年初房地产的财富效应立刻显现,所不同的是中部地区财富效应的最高值为1.32,比东部地区高出近两倍,从2004年第二季度开始,消费倾向尽管仍然为正,但是开始持续下滑,在2009年末只有0.27,即消费倾向不稳定;中部地区收入的边际消费倾向和东部地区相似的是从2003年第四季度开始下降为负。其原因也是受到当时国内外不利的经济环境影响,但是从2005年第三季度就开始回转,比东部地区要早,这除了因为中部地区具有人口众多、自主消化强的特点之外,也反映了国家提高人民收入水平、拉动内需的宏观调控政策在该地区得到了很好的实施。
(3)西部地区
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(O.7)
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西部地区的房地产发展的边际消费倾向在样本期间一直保持为正,在2003年第四季度到2009年第二季度保持在0.4—0.49之间,即波幅不是很大。和东部地区和中部地区相似的是也在2003年底到2004年初财富效应开始显著,但是与中部地区不同的是,房地产市场的财富效应从2004年开始到2009年就一直波幅不大,比较平稳,没有呈现下降的趋势;收入的消费倾向从一开始就为正,只是在2003年第四季度开始下降,然后一直波幅不大,保持在0.4—0.52之间,直到2009年第三季度开始又回到0.66。消费倾向为正反映了当地居民相对于东部地区和中部地区更愿意将收入用于消费,提高自己的生活水平而投资较少,后一阶段下滑然后在较长的时间内保持稳定,也反映当时居民收入的变化较小,因此对消费的意愿也比较稳定,只是在2009年国家拉动内需政策出台后,居民收入增加,从而拉动了该地区的消费。
四、不同地区房地产市场财富效应的实证结论和具体分析
利用第一种方法的研究表明房地产市场发展的财富效应只在东部地区表现明显,但是在其他两个地区表现不显著。在东部地区该效应是即期的反应,反映了该地区居民对该产业的发展很有信心。这主要是因为东部沿海地区经济相对发达、工业化进程较快、金融业发展水平较高、房地产升值的潜力较大,成为房地产商和投机者的投资目标。另外在样本期,中国沿海地区的房价迅猛上涨,吸引了更多的住宅投资客,因此当房价波动时,会立刻使投资客的固定资产价值发生变动,同时对资产价值朝同一方向惯性变动的预期会在当期影响当地的消费。除此之外,该地区的人口流动性大,房价的变动会直接影响到房屋租赁价格的涨跌,这也是引起消费变动的一个重要原因。中部地区和西部地区的房地产市场还未成熟,买房用来自住的刚性需求占较大比重,投资较少。
利用第二种方法的研究表明在2003年房地产行业成为中国支柱性产业后,东部地区和中部地区房地产的财富效应立刻显现,但是前者一直保持在高位,没有下滑的趋势。相反,中部地区在2003年冲到最高点后,从2004年第二季度开始,消费倾向尽管仍然为正,但是开始持续下滑,只是最高值达到1.32,超过了东部地区,这是由于中部地区的发展更多地被本地区经济吸收,不容易出现房地产投机,商品房主要是满足当地的刚性需求,在建设部起草的“促进房地产市场持续健康发展”的18号文件出台后,中部地区的人口总量远远高于东部地区,因此当时对商品房的购买量较大,从而在当时推动消费走向高峰。但是,随着房价不断的上涨、调控政策的出台以及投资需求的限制,购房热逐渐降温。再加上中部地区的金融业相对于东部地区还不是很成熟,融资渠道单一,2005年国家为了稳定房价所出台的“国八条”和“国六条”的通知,以及后来对第二次置业的相关限制政策使当地居民获得房贷的难度越来越大,当地居民对房价的走势持观望态度,因此边际消费倾向下降。这反映了政府调控房贷的政策在中部地区会产生一定的影响。西部地区在2003年也受政策的影响,房地产市场的财富效应出现上升的趋势,但是与中部地区不同的是,房地产市场的财富效应从2004年开始到2008年就一直波幅不大,财富效应值较低但比较平稳,只是从2009年第三季52
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