【光大地产】房地产行业【库存专题】研究报告(二)结构篇：轮动，从时间轴考量不同能级城市的库存变化

2018-11-19 房地产

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-5- 证券研究报告

3、从时间轴考量不同能级城市开工未售库存变化

从时间轴（2012-2018.9） 考量不同能级城市的新开工和销售 从商品住宅的新开工和销售考量，时间轴上以三四线去库存政策（2015年）为界分为明显的两个阶段。

2012-2015年，三四线低能级城市的新开工面积占比持续下降，销售面积占比稳中有降；2016年至今，三四线低能级城市的新开工和销售面积占比出现明显提升，2018年前9月为72.61%和72.06%，且趋势仍在延续。

图3：商品住宅累计新开工面积占比（2012-2018.9）

图4：商品住宅累计销售面积占比（2012-2018.9）

从时间轴（2012-2018.9） 考量不同能级城市的开工未售库存 2015年全国开启三四线去库存运动后，2015-2017年三年全国商品住宅开工未售库存净增量分别为 -5761万方、-21629万方、-16691万方。 其中三四线城市商品住宅开工未售库存净减量占比在2015-2017分别为35%、64%、83%，清晰地展现了商品住宅销售由高能级城市向低能级传导分城轮动的过程；同时说明了本轮去库存政策在三四线获得巨大成功。

图5：商品住宅开工库存净增量（按城市能级划分）

图6：全国商品住宅开工库存净增量中各能级城市占比