【光大地产】房地产行业【库存专题】研究报告(二)结构篇：轮动，从时间轴考量不同能级城市的库存变化

2018-11-19 房地产

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-10- 证券研究报告

6、从时间轴考量四大一线城市的库存变化情况 北京：复工意愿增强使库存从“隐性”向“显性”转换

2013年至2018年9月，北京开工库存、隐性库存、显性库存分别增加1816万方、1103万方、713万方；

2018年前9月，北京开工库存、隐性库存、显性库存分别增加497万方、161万方、336万方；对比2017年，分别增加551万方、341万方、210万方。

2018年前9月，北京显性库存净增量占开工未售库存净增量的比例大幅提升至68%，而该数据在2016和2017年分别为2%和38%。

我们认为，2017年北京在“四限”禁令严格执行的情况下，楼市降温明显，停工项目较多。进入2018年（特别是下半年），由于严格的融资管控，非标受限，房企对销售回款的依赖程度大幅增强，房企复工意愿和推盘入市意愿增强，隐性库存向显性库存转化。 同时，严格的预售管控和价格限制，拉长了项目的入市周期，销售节点后移，导致近期北京显性库存的明显抬升，对部分区域的成交价格形成压制。 图14：2013年至2018年9月北京开工库存、隐性库存、显性库存净增量

上海：2015-2017库存去化充分，近期供需相对均衡

2013年至2018年9月，上海开工库存、显性库存分别减少1516万方、1840万方，隐性库存增加325万；

2018年前9月，上海开工库存、隐性库存、显性库存净变动分别为+62万方、+127万方、-66万方；对比2017年，分别为+61万方、-66万方、+128万方。