【光大地产】房地产行业【库存专题】研究报告(4)

发布时间:2021-06-05

【光大地产】房地产行业【库存专题】研究报告(二)结构篇:轮动,从时间轴考量不同能级城市的库存变化

2018-11-19 房地产

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证券研究报告

2、城市能级定义和分城轮动

从总量到结构,本文中我们主要通过在局部时间轴上(2012-2018.9)各类库存的净变动量,来考量不同能级城市的库存变化。

城市能级定义

我们参考统计局40个大中城市定义来定义不同城市能级: 4个高能级一线城市:北京、上海、广州、深圳

23个中高能级二线城市:天津、重庆、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、大连、青岛、宁波、苏州、长沙、济南、厦门、长春、哈尔滨、太原、郑州、合肥、南昌、福州、石家庄。

630个中低能级三四线城市:除一线和二线以外的其他城市。 注:住建部近期发布的《2016年城乡建设统计公报》显示,截止2016年年末,全国设市城市657个。其中直辖市4个,地级市293个,县级市360个。

“控泡沫+去库存”,不同能级城市分城轮动

2016年3月31日,《人民日报》刊登文章称,房地产市场的发展具有极强的不平衡性,一二三线城市、东中西部地区,房地产市场冷热迥异,对房地产的调控不能一张药方开到底,应分类指导、一城一策。

我们在2018年4月份提出,由于因城施策和分城轮动,在高能级城市控制资产泡沫和低能级去库存的大背景下,不同能级城市的商品住宅销售出现了明显的“分城轮动”情况,全国商品住宅销售周期性减弱,波幅减小,周期拉长。详见2018年4月10日发布的《拐点中觅亮点》。 图2:不同能级城市商品住宅销售面积累计同比

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