【光大地产】房地产行业【库存专题】研究报告(二)结构篇：轮动，从时间轴考量不同能级城市的库存变化

2018-11-19 房地产

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-3- 证券研究报告

1、“18亿平隐形库存”— 总量篇的回顾及简摘 在上一篇《停工，18亿平“隐性库存”》—【光大地产】房地产行业【库存专题】研究报告（一）总量篇中，我们拆解了以新开工为起点的施工流程，定义了“开工未售库存”、“隐性库存”、“显性库存”等概念，给出预测前提和预测公式。

我们的计算结果显示，截止2018年9月，全国商品住宅由于进入非正常施工流程而停工形成的隐形库存约18.66亿平；由正常施工流程形成的显性库存约9.34亿平（其中在建未售约6.74亿平，竣工未售约2.6亿平），12个月移动平均去化周期为7.56个月，位于历史低位。

统计局给出的期房和现房销售面积增速分化反向印证了我们的数据。在建未售面积的快速减少对应期房销售面积的快速提升，而竣工未售面积的变化对应现房销售速度。期房（在建未售面积快速减少）比现房（竣工未售面积下降较慢）更好卖，一方面反映高周转模式下房企集中销售力量加速新项目入市；另一方面表明已竣工尾盘项目去化压力逐渐增大。

目前在建面积中超过80%均为已售状态，数据充分体现了开发商近年来以销售为导向的结构性施工意愿和短期补库存需求，同时也部分解释了近期销售增速持续低迷与新开工高增现象并存的原因。

我们认为短期内“隐性库存”与“显性库存”无法轻易实现转换，在局部区域缺乏市场需求或中小型开发商已在事实上退出市场的的情况下，隐性库存的停工项目更多的表现成为“沉没成本”状态，停工时间较长，无法形成短期供给，进入市场。但在中长期的时间范畴内，随着行业集中度的进一步提升，房企并购整合速度进一步加快，资源进一步向头部集中，未来停工项目（多为资金链紧张中小房企）有可能随着并购而易主，随后重新开工，转化为大中型龙头房企的可售资源，形成市场供给，实现“隐性库存”向“显性库存”的转化。 图1

：测算后的开工未售库存、隐性库存、显性库存数据

资料来源：光大证券研究所预测