房地产抵押估价报告(12)

估价报告

假定在估价时点强制处分估价对象，因卖方价外手续费、竞价空间、双方无合理的谈判周期、快速变现的付款方式及目前拍卖市场成交活跃程度等因素，将会产

变现价值

生一定的价格减损。根据估价对象的具体情况，预计估价对象可实现的快速变现价值为市场价值的七成。

（五）风险提示

1、估价对象可能因区域规划、功能定位、市政建设、交通条件、生态环境、使用状况等因素变化导致抵押价值减损。

2、估价对象可能因房地产市场变化、国家宏观政策和经济形势变化、房地产相关税费和银行利率调整等因素导致估价对象的抵押价值减损。

3、估价报告使用者应合理使用评估价值。关注处置房地产时快速变现费用变化对估价对象抵押价值的影响；关注估价报告出具之后至抵押登记期间是否会出现法定优先受偿权利。 4、使用者应定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。（六）最高最佳使用分析

是指在估价对象合法用途前提下， 在房屋建筑工程技术上可行、在经济上可行的方式来实现房地产的最高最佳使用。本次估价对象的法定用途是综合类，现用于商业、综合，故目前估价对象的最高最佳使用用途与法定用途不一致。估价对象位于科贸电子城一层，本次评估在合法的前提下，考虑其最高最佳使用用途为商业。（七）估价方法选用

由于估价对象为收益性房地产，有稳定的租金收入，故我们采用收益法对其市场价值进行评估；由于估价对象周边的同类房地产市场交易较为活跃，在市场上有可供参照的交易案例，故我们采用市场比较法对其市场价值进行评估。 1、收益法原理

是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。即购买一宗一定使用年限的房地产，等于在这个年期内可以在将来源源不断地获得年纯收益，那么，以现有的一个货币额与这将来源源不断的年收益的现值之和等同起来，这个货币额即是该房地产的价格，称为收益价格。

2、市场比较法原理