房地产开发企业的所得税处理

开发过程中所发生的各项成本费用。

计税成本与开发成本的最大区别在于归集成本费用的依据不同，前者的依据是税收政策与规定，后者依据的是会计制度与会计准则。两者从金额上讲，一般说来后者大于前者。从所得税汇算清缴角度看，计税成本是唯一的，会计处理与税收政策不一致，应该作相应调整。

3 计税成本对象

计税成本对象与成本核算对象也是相对应的概念。该办法第二十六条对计税成本对象进行了规范，明确规定：计税成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。

计税成本对象与成本核算对象的定义是不一样的，特别是两者的确认原则是有差异的。

4 公共配套设施

原《施工房地产企业财务制度》对房地产开发企业的“成本项目――公共配套设施”的核算内容进行过界定，但是还是有些模糊不清，在实际工作中税企的理解很不容易达成一致。 这次，该办法第二十七条对“公共配套设施”进行了较为准确的界定：“公共配套设施费”成本项目，是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

5 开发间接费用

开发间接费用核算内容的规定，最早见于《施工、房地产开发企业财务制度》。实际工作中税企对此的理解分歧较大，最终都是企业以失败而告终。

该办法第二十七条，对“计税成本项目――开发间接费用”进行了明确与规范，至少有以下变化：

（1）对“开发间接费用”重新定义

A 定义更加准确

该办法第二十七条规定关于开发间接费用的定义，与原规定相比，增加了限制性后缀规定：“且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出”。

也就是说，如果能够分清楚计税成本对象的开发间接费用性质的支出，就没有必要在开发间接费用核算了。

B 包括范围有所增加

原规定：开发间接费用是指企业所属直接组织、管理开发项目发生的费用。

该办法第二十七条规定：开发间接费是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的费用。

与原规定相比，表面看减少了“所属”两字，实质上有一个重大改变：即将原来的“所属单位（分公司、项目部）发生的直接组织、管理开发项目发生的费用”变更为“企业为直接组织和管理开发项目所发生的费用”，意味着只要是为开发项目服务的管理人员的费用，均可以计入“开发间接费用”了。

（2）扩展了“开发间接费用”的核算内容

A、新增“工程管理费”明细项目

该办法没有对工程管理费的内容进行界定，笔者认为应该包括“工程监理费”、“工程预决算算编制及审查费”等。

B、新增“项目营销设施建造费”明细项目

笔者认为，“项目营销设施”是指房地产开发企业为了销售开发产品而建造的设施，包括售楼部与样板房等。原来的“国税发〔2006〕31号文”，对项目营销设施建造费的处理，比较复杂，一会在“在建工程”核算，一会又在“开发成本”核算，使得税企的理解很难协调一致。