房地产开发企业的所得税处理

对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中，属于开发产品计税成本的，尚有以下步骤：

A 根据该办法第三条确认完工开发产品，开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

ａ 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

ｂ 开发产品已开始投入使用。

ｃ开发产品已取得了初始产权证明。

B 按照该办法第十四条规定，计税已销开发产品的计税成本

C 结转本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除；未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。

变化12 明确规定计税成本结算期以及票据的合法性

该办法的第三十四条、三十五条，对计税成本结算期以及票据的合法性进行了明确规定。 １、首次规定了计税成本的结算期限

开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。

凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。 也就是说，没有按照规定期限结算计税成本，企业存在较大的涉税风险。

２、对结算计税成本的票据合法性提出要求

该办法第三十四条明确规定：企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。

从上述可知，税前扣除的重要条件之一是应该取得合法凭据，但是按照该办法第三十条、三十二条规定预提的费用是可以除外的。

变化13 对利息支出的处理有了变化

该办法第二十一条对企业利息支出的处理，与原规定相比有以下变化：

１、强调了企业利息支出的核算，应该遵循企业会计准则的规定进行归集和分配，应该资本化的不得计入当期的期间费用而税前扣除。

２、规定了银行转贷不属于“资本弱化”的行为，将银行转贷的主体扩展至“企业集团或成员企业”。

变化14 对停车场所的处理采取了简化方法

该办法的第三十三条，对停车场所的处理采取了较为简单、合理的方式，解决了过去税企在停车场成本分摊的难题。

１、企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。

２、利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

房地产开发企业单独建造停车场所的可能性是比较小的，基本上都是利用基础设施形成的停车场。将停车场所作为公共配套设施的简化处理后，停车位的销售以及出租取得的收入属于净收入，没有成本配备了。