国税发200631与200931(6)

房地产开发企业的所得税处理

1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。

2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

其三是直接成本法。该方法适用于借款费用的分配。

所谓直接成本法，是指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。

其四是预算造价法。该方法适用于借款费用的分配。

所谓预算造价法，是指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。

除如上所述的土地成本、公共配套设施成本以及借款费用的分配方法必须按照这四种方法外，企业可以选择其他成本项目的分配方法，企业有了较大的自由选择权。

特别需要说明的是，成本分配方法一经确定，不能随意变更，应该遵循一致性原则。如确需变更的，必须征得主管税务机关的同意。

变化9 首次规范了4项预提费用的处理

关于房地产开发企业预提费用的处理，原规定对内外资企业的政策是不一致的。“国税发〔2006〕31号文”规定，内资开发企业的预提费用不能在所得税税前扣除；而“国税发〔2001〕142号文”规定，外资开发企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。

该办法不仅统一了内外资房地产企业对预提费用不一致的处理方法，更重要是首次提出了四项预提费用的处理方法。国家税务总局的该办法制定者很客观地对房地产开发企业预提费用的“老大难”问题，进行了实事求是的规范。应该说，是可喜可贺的，是房地产开发企业纳税人的福音。

1 土地成本的预提

该办法第三十条对土地成本的预提是这样规定的：土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。

由此可见，预提土地成本有两个前提条件：

（1）土地开发的同时进行房地产开发；

（2）一次性取得土地分期开发房地产。

当具备了上述两个条件后，房地产开发企业可以将土地成本按照土地整体预算成本按照受益对象进行分配，待土地整体开发完毕后再按照实际发生的土地成本将原来的预算成本调整为实际成本。

特别需要提醒的是，土地成本的预提还必须与主管税务机关沟通，征得其同意认可后，方可进行。

2 工程结算款的预提

根据该办法第三十二条规定，出包工程没有取得发票的，最多可以按照按照合同额的10%来预提，计入开发成本。这样的处理也是有前提条件的：

（1）出包工程已经完成；

（2）出包工程结算正在办理；