国税发200631与200931(4)

房地产开发企业的所得税处理

该办法对“项目营销设施建造费”直接计入“开发间接费用”的处理规定，简化了核算程序，对纳税人更有利。

变化4 再次强调不得事先核定征收

原“国税发〔2006〕31号文”对房地产开发企业核定征收也曾经明确规定，不得事先规定房地产开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。但是，在实际执行中某些省市的国地税公然发文对房地产企业实行事先的核定征收，违反了国家税务总局的初衷。

该办法第四条继续强调了房地产开发企业不允许进行核定征收。从第四条可以看出有两层意思： 其一，从2008年1月1日开始，不得事先对房地产开发企业进行核定征收管理，对“不得事先”核定征收政策进行再一次强调；

其二，对2007年12月31日以前发生的，且符合《税收征管法》第三十五条规定的房地产开发企业，也是可以实行核定征收管理的。

变化5 明确了视同销售的范围与顺序

该办法第七条对房地产开发企业的视同销售行为进行了明确，除将原“国税发〔2006〕31号文”中的“开发企业将开发产品转作固定资产应该视同销售”删除外，视同销售的范围、收入确认的方法与顺序没有变化。

从《企业所得税法实施条例》第25条可以看出，房地产开发企业将开发产品转作自用是不需要视同销售的。

《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）也明确规定，房地产开发企业自建商品房转为自用或经营，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产处理，不视同销售确认收入。

由此可见，在开发产品转为转为自用或经营问题上，该办法与《企业所得税法实施条例》、“国税函〔2008〕828号”的规定是完全一致的。

变化6 规定了开发产品自用计提折旧的限制性条件

如上所述，开发产品自用或经营已经不需要视同销售了，极有可能部分企业会将开发产品转作自用后短时间内又销售，一方面计提了折旧增大了成本费用的税前扣除，另一方面又实现了销售。

为了堵塞部分企业将存量房全部提取折旧，以达到滞后纳税的漏洞，该办法第二十四条作了限制性规定。即：房地产开发企业将开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

变化7 规范了确认计税成本对象的原则

房地产开发企业在开发项目开工前必须要确认计税成本对象，否则无法正确归集与分配开发产品成本。

该办法第二十六条，对计税成本对象的确认原则进行了规范。企业在确认计税成本对象时，必须遵循以下６个原则：

１、可否销售原则

开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可