房地产开发企业的所得税处理

（3）可能结算的金额有充分的证明依据；

（4）未全额取得发票。

也就是说，上述四个条件满足情况下，房地产开发企业可以按照合同金额的10%预提计入开发成本。待工程结算完成并取得全额发票后，对原预提金额进行调整。

在实际工作中，房地产开发企业与承建商签订《工程合同》的金额往往大大低于实际结算金额。鉴于此种情况，建议甲乙双方重新签订《工程合同补充协议》，对工程合同金额进行实事求是的调整。这样，更有利于企业按照本规定预提工程结算款项。

3 公共配套设施成本的预提

根据该办法第三十二条第二款规定，公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。这样的处理，也有它的前提条件：

（1）此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件；

（2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的；

（3）公共配套设施预算造价的依据是充分的，最好是有工程造价中介机构的鉴证报告。

当满足上述三个条件时，房地产开发企业可以对这一部分公共配套设施成本进行合理预提。

4 报批报建费、物业完善费的预提

根据该办法第三十二条第三款规定，房地产开发企业可以预提报批报建费用、物业完善费用。 所谓物业完善费，是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

预提报批报建费用、物业完善费用的条件是：必须有政府相关文件作为计算依据或者有相关政府部门发出的“缴费通知书”。否则，是不可以预提的。

变化10 对境外销售佣金进行了限制

该办法第二十条规定，企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。

其实，这一规定是延续了原来适用外资企业的“国税发【1999】242号”文件精神，且扩展到了所有房地产开发企业。

外国机构帮助国内房地产企业销售国内房产的业务，属于向国内企业提供劳务，按照规定房地产开发企业支付境外销售费用时，应该代扣代缴5%的营业税、10%的企业所得税。

（1） 新修订的《营业税暂行条例实施细则》第四条规定：

“条例第一条所称在中华人民共和国境内（以下简称境内）提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指：

（一）提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内；……”

因此，接受劳务的单位在境内，境外机构收取销售费用应该缴纳营业税，由境内支付方代扣代缴。

（2）根据《中华人民共和国企业所得税法》的规定：

第三条 居民企业应当就其来源于中国境内、境外的所得缴纳企业所得税。 非居民企业在中国境内设立机构、场所的，应当就其所设机构、场所取得的来源于中国境内的所得，以及发生在中国境外但与其所设机构、场所有实际联系的所得，缴纳企业所得税。

非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。