国税发200631与200931(2)

房地产开发企业的所得税处理

本章主要对期间费用、计税成本等的税前扣除进行规范，同时明确了维修基金、配套设施、按揭保证金、境外销售佣金、利息支出等的税务处理。

第四 章 计税成本的核算 共11条

本章主要对计税成本的核算进行规范，首次提出计税成本对象的确认原则、核算程序以及成本分配方法，特别是对计税成本的6个成本项目内容的重新界定、预提费用的处理意义重大。

第五 章 特定事项的税务处理 共2条

本章主要对投资方投入资金同开发商合作建房的处理进行规范。 第六 章 附则 共2条

本章明确了该办法从2008年1月1日开始执行，并明确2007年12月31日以前的衔接办法。

变化２ 调低了计税毛利率5个百分点

该办法第八条明确规定了销售未完工开发产品取得收入的计税毛利率，与“国税发〔2006〕31号文”相比，将一般开发项目的计税毛利率由20%、15%、10%降低到了15％、10％、5%，每档均降低了5个百分点。

该办法对房地产开发企业最大的利好不外乎是计税毛利率降低了5个百分点。在当前房地产市场不景气情况下，降低计税毛利率，可以一定程度缓解房地产开发企业的资金压力。

该办法第八条将“国税函〔2008〕299号文”规定的“预计利润率”替换成“计税毛利率”，对于房地产开发企业也是利好。按照计税毛利率计算的毛利润是可以扣除期间费用、营业税金及附加以及土地增值税的，因此可以少预缴企业所得税了。

按照销售未完工开发产品取得收入缴纳的营业税金及附加，可以在计算的毛利润时扣除。正是因为：

《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

因此，房地产开发企业按照销售未完工开发产品取得收入而缴纳的税款，是按税法规定的纳税义务发生时间应该缴纳的税款，不属预缴税款性质，可以在缴纳发生当期计入当期的税金及附加，可以作为当期利润总额的抵减项目在税前扣除。

变化３ 重新界定了计税成本等的内涵

该办法与原规定相比，最大的亮点之一是对部分名词术语的内涵进行了界定，对于税务机关、纳税人而言都是好事情，减少和缓解了税企理解不一致的矛盾。

1 房地产开发经营业务

该办法第三条对房地产开发企业经营业务的范围进行了明确，规定：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

2 计税成本

“计税成本”是该办法提出的新名词，它与会计核算的“开发成本”是相对应的概念。

该办法第二十五条对计税成本是这样解释的：计税成本是指房地产开发企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。

开发成本是指房地产企业根据会计制度、会计准则归集和分配土地、房屋、配套设施、代建工程