房地产评估

根据市场上类似土地开发获利情况及待估宗地实际开发程度等，综合确定其投资利润率为25%。

(5)土地增值收益

根据国家规定，土地增值收益一般按土地成本费用的20-25%计，结合南昌市实际土地收益增值情况，综合当地情况，确定本次土地增值收益率为25%。

(6)年期修正

本用地由土地使用者于2009年2月以出让方式取得，土地使用年限为50年，则其剩余使用年限为49.84年。

⑺土地报酬率：根据与待估宗地类似土地的开发、交易风险程度，综合确定开发投资风险调整值为4.50%，安全利率取一年期银行定期存款利率2.25%；综合报酬率为6.75%。

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计二 土地开发费 场地平整费用 基础设施配套费 三通一平费用 根据实际情况测算 25 30 35 ￥90.00 税费 根据江西省物价局、 江西省财政

厅 “关于印发 《江 土地管理费 西省征地管理费暂行办法》的通知”征地管理费 按征地费总额的比例收取， 根据安义县当地实际 情况，土地管理费按各项补偿费总额的 4%计 根据“江西省人民政府关于印发《江西省征集防 防洪保安资金 洪保安资金暂行规定》的通知”规定：城镇规划 区内按每亩 1000 元征集，城镇规划区外按每亩 500 元征集。 根据国土资源部颁布的《土地管理法》以及国土 新增建设用地有 偿使用费 资源部与财政部联合印发的 《新增建设用地有偿 使用费收缴使用管理办法》,结合估价对象所在 的县执行标准，可以确定建设用地有偿使用费 为：5334 元/亩 合 计 四 利息 利率 计算期间(n)单位: 年 利息金额 五 开发商利润 利润率 开发商利润金额 六 土地国家收益金 (出让金) 土地增值率 土地国家收益金 (出让金)金额 (土地取得费+土地开发费)×土地增值率 当地有关文件及土地用途等综合分析 25% ￥27.00(土地取得费用+ 土地开发费 + 税费) × 利润率

① ② ③合 计 三

土地取得费用*4%

￥0.72

1000 元/亩(规划区内)

￥1.50

8 元/平方米

￥8.00

￥10.22(土地取得费用+ 税费) × [(1 + 利率) n 1] + 土地开发费× [(1 + 利率) n / 2 1]

固定资产一年期贷款利率

5.31% 1 ￥3.86

同行业近年投资利润率及当地现状

25% ￥29.56

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土地总价：372.00万元。 单价：186.00元/平方米。 2、用成本法估算建筑物重置价格：

①、用成本法估算安房权证开发区字第C-9-0246号建筑物重置价格，计算结果见下表：

成本法计算表